【招商银行股份有限公司】房地产2024年1季报：新房销售边际走弱，城市协调机制缓解融资堵点_22页_2mb

房地产行业2024年1季报分析总结

一、市场表现

1. 销售端：新房销售延续弱势，30大中城市网签面积累计同比-44%，单季同比-194%。二手房以价换量为主，14城网签面积累计同比-18%，单月同比-31%。政策对一线城市二手房市场有一定提振作用，但整体购房信心尚未恢复。
2. 土地市场：1-3月商住土地成交面积-190%，出让金-101%，3月单月同比降幅扩大至-382%和-234%。平均溢价率回升，但冷热分化明显，部分城市低价地块成交。
3. 开发投资：房地产开发投资累计同比-95%，3月单月同比-101%。新开工面积累计同比-278%，竣工面积转负至-207%，施工面积累计同比-111%。全年投资承压，预计增速在-9%左右。

二、政策动态

1. 限购放松：一线城市除广州外普遍未大幅放宽，广州、深圳、北京、上海分别调整二套房首付比例至40%、50%、50%、50%。二线城市大部分首套首付比例降至20%-30%。
2. "以旧换新"：深圳成为首个推行的一线城市，济南、苏州、郑州等城市已落地，广州、南京、宁波等地政策效果待观察。
3. 融资协调：城市融资机制推进使房企贷款余额增长7570亿元，超季节性规律。但房企信用风险依然存在，万科等企业面临融资压力。

三、区域分化

1. 新房销售：一线城市同比-39%，二线城市-43%，三线城市-49%。广州表现相对较好，苏州、惠州部分城市出现回升。
2. 二手房销售：一线城市14城网签面积累计同比-18%，其中北京、上海降幅收窄，广州、深圳降幅仍较大。二线城市中成都、南京、武汉等出现分化。

四、市场展望

1. 销售端：4月高基数影响消退，但新房销售仍处淡季，绝对值可能环比下降。
2. 投资端："三大工程"或带动全年投资增长，但政策细则不明确导致推进节奏不确定性。预计全年建安投资增速或在-7~-9%。
3. 融资端：需持续政策支持与销售企稳共同发力，非银融资缺口主要来自海外债到期。

五、信贷变化

1. 个人住房贷款余额结束近三个季度下跌，Q1环比微增，但受新房销售疲软和提前还贷影响。
2. 居民中长期贷款新增25800亿元，主要来自经营贷和消费贷，房贷利率接近政策下限。

六、关键数据对比

1. 新房网签面积：一线城市同比-39%，二线城市-43%，三线城市-49%。
2. 二手房网签面积：14城累计同比-18%，其中南京、苏州等城市降幅扩大。
3. 土地购置费累计同比-65%，建安投资累计同比-179%。

当前房地产市场呈现结构性分化特征，政策端持续宽松但效果有限，销售和投资仍面临较大压力。重点城市"以旧换新"政策逐步落地，但二手房评估价调整成为主要矛盾点。融资协调机制对房企贷款形成支撑，但房企信用风险未消散，市场整体信心恢复仍需时间。