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保利物业（06049）2022年报点评总结

核心内容

保利物业于2022年实现收入136.87亿元，同比增长26.9%；归母净利润11.13亿元，同比增长31.6%。公司持续保持高质量增长，业绩韧性较强，主要得益于其稳健经营策略和精益发展路径。

主要观点

• 业绩增长稳健：公司2022年营收和归母净利润均实现双位数增长，且增速较2021年有所提升，显示公司内生增长动力强劲。
• 盈利能力提升：2022年公司毛利率为18.81%，净利率为8.28%，较2021年分别增长0.13pct和0.20pct，费用率持续改善，推动利润率提升。
• 规模持续扩张：截至2022年末，公司合约项目数2721个，在管项目数2089个，较2021年分别增加293个和303个；合约面积7.72亿方，在管面积5.76亿方，同比分别增长17.7%和23.9%，合约在管比达1.3倍，业绩锁定性较强。
• 业务结构优化：公司第三方业务占比持续提升，2022年第三方合约面积占比达59.4%，较2021年提升1.9pct，市场化拓展能力增强。
• 增值服务表现突出：社区增值服务收入30.64亿元，同比增长33.1%，占营收比重22.4%，毛利率31.95%，同比提升0.55pct，显示多元化能力提升；非业主增值服务收入21.95亿元，同比增长21.2%，收入结构日益均衡。
• 核心城市布局加强：2022年第三方新签项目中，一、二线城市占比达67.3%，同比提升10.6%，预计利润空间良好，毛利率有望继续改善。
• 物管单价稳步上行：住宅社区物管单价2.28元/平/月，较2021年增加0.04元/平/月，显示公司在提升服务质量和定价能力。

关键信息

财务数据与估值

投资建议

• 公司背靠保利集团，股东优势明显，内生增长动力强劲。
• 外拓积极，规模与盈利同步增长。
• 管理层聚焦精益管理、科技赋能及股权激励，未来业绩有望稳步兑现。
• 预计2023-2025年归母净利润分别为13.75、17.86、20.70亿元，对应EPS分别为2.49、3.23、3.74元，维持“买入”评级。

风险提示

• 业务拓展不及预期
• 社区增值服务增长不及预期
• 地产竣工不及预期

财务结构分析

资产负债表

现金流量表

利润表

财务比率

总结

保利物业在2022年展现出强劲的业绩增长和盈利能力提升，受益于规模扩张和业务结构优化。公司持续强化社区增值服务和非业主增值服务，同时在核心城市布局和物管单价提升方面取得进展。未来公司有望在管理层推动下实现业绩稳步增长，维持“买入”评级。然而，仍需关注业务拓展、增值服务增长及地产竣工等潜在风险因素。