房地产行业REITs深度研究系列二：海外reits市场研究之新港篇-20200930-东北证券-41页_2mb

房地产行业REITs深度研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了新加坡和香港REITs市场的制度设计、发展历程、投资回报及经验教训，旨在为中国REITs市场的发展提供参考。中国证监会于2020年4月30日发布通知，标志着基础设施公募REITs试点正式启动，为国内REITs市场的发展奠定了基础。

主要观点与关键信息

1. REITs的诞生背景

• 新加坡：1998年亚洲金融危机后，经济下行，住宅市场饱和，而商业地产供需两旺，为REITs提供了优质的底层资产。同时，居民消费能力提升，金融业发展成熟，投资者偏好稳健收益产品，推动了REITs的推出。
• 香港：受1998年金融危机和2003年非典疫情双重打击，住宅市场低迷，但商业地产租金收益率高，政府希望通过REITs吸引社会资本，提振市场信心。

2. 制度设计

• 新加坡：
  • 设立要求：REITs必须投资于70%以上的房地产，且分红比例不低于90%。
  • 税收优惠：REITs层面免征所得税，投资者层面可享受部分免税待遇。
  • 组织架构：采用契约型信托结构，由独立受托人管理，管理人负责日常经营，物业管理人负责资产运营。
• 香港：
  • 设立要求：REITs必须持有至少90%的可产生租金收入的房地产项目，且持有期不少于两年。
  • 税收政策：REITs需缴纳公司利得税和物业税，但投资者分红和资本利得可免税。
  • 组织架构：采用契约型结构，由独立受托人管理，SPV作为中间层，可持有境外资产。

3. 投资回报

• 新加坡REITs：长期收益率较高，波动性小，与其他资产相关性低。工业/物流、医疗健康等物业类型表现尤为突出。
• 香港REITs：2005年上市至2019年底，恒生REITs指数涨幅超过3倍，累计年化收益率达9.35%，高于同期恒生指数的6.37%。

4. 经验教训

• 香港REITs在2008年金融危机后遭遇发行寒冬，市场吸引力下降，主要由于严格的资产结构要求和低税区的税收政策限制。
• 中国应借鉴新加坡经验，完善税收政策，提高REITs市场竞争力。

5. 投资建议

• 当前公募REITs试点暂未开放住宅和商业地产，但未来可能扩容。
• 建议长期关注拥有优质商业地产资源的房地产公司。

6. 风险提示

• REITs推进力度不及预期，可能影响市场发展。

重点公司财务数据

行业数据

REITs市场比较与发展趋势

• 新加坡REITs：是亚洲第二大REITs市场，截至2020年5月，共有35只REITs上市，总市值约592.3亿美元。
• 香港REITs：占亚洲市场规模第三，截至2020年6月，共有12只REITs上市，总市值约2867.7亿港元。
• 亚太REITs市场：工业/物流、医疗健康等物业类型的REITs在短期和长期收益率上均表现优异。

代表案例分析

凯德集团（新加坡）

• 产品结构：拥有多个REITs产品，如凯德商用新加坡信托、凯德商用中国信托（CRCT）等。
• 运营表现：2015-2019年交易表现稳定，年化收益率6.1%，高于其他指数。
• 双基金模式：通过私募基金培育项目，再打包出售给REITs，形成“REITs+PE Funds”双轮驱动模式。

越秀REIT（香港）

• 产品介绍：全球首支投资中国内地物业的上市REITs，募集资金17.9亿港元。
• 物业组合：包括广州、上海、武汉的8处优质物业，总产权面积约99.1万平方米。
• 组织架构：由越秀房托资产管理有限公司管理，越秀地产和越秀集团合计持有38.39%的份额。
• 收益表现：2005年上市至2019年底，年化收益率5.77%，表现良好。

结论

新加坡和香港REITs市场的发展经验表明，REITs具有较高的长期收益率、较低的波动性和与其他资产相关性弱的特点，是一种稳健的投资工具。中国应借鉴其制度设计和税收优惠经验，以提升REITs市场竞争力。未来随着基础设施REITs的逐步发展，市场有望进一步扩容，形成更多元化的投资产品。