城市草根调研系列报告之九：南京篇：节后楼市回温，2019或好于2018_19页_2mb

南京楼市调研报告总结

核心内容

2019年3月25日发布的《城市草根调研系列报告之九：南京篇节后楼市回温，2019或好于2018》对南京房地产市场进行了详细分析，涵盖成交情况、限价政策、库存压力、土地市场及风险提示等多个方面。

主要观点

1. 成交整体平稳，节后楼市回温

• 南京进入“四限时代”后，楼市逐步进入调整期，2017年、2018年商品住宅成交同比下降45.3%、10.2%。
• 2019年前2月月均成交面积下降32.6%，仍处低位。
• 节后购房者上访量显著上升，日均上访量由节前个位数提升至40-50组，显示市场预期有所好转。
• 2月去化率55%，低于近半年平均水平，市场回温持续性尚待观察。
• 预计2019年南京楼市整体表现将优于2018年，受益于低位盘整、按揭利率回落及政策边际改善。

2. 限价依旧趋严，区域呈现分化

• 限价政策抑制新房价格涨幅，2017年同比上涨4.5%，2018年仅上涨7.3%。
• 二手房均价同比下跌1.8%，但传统主城区表现相对坚挺。
• 高淳、溧水等外围区域因新房供应充足，二手房存在调整压力。
• 限价政策严格，仅部分业态可适当突破，预计新房涨幅可控。

3. 短期库存压力可控，中长期基本面扎实

• 2019年2月末南京可售面积364.2万平，去化周期7.4个月，低于一线和二线城市。
• 城北、河西、仙西、城南等板块去化周期较低，压力较小。
• 南京中长期基本面扎实，依托先进制造业、现代服务业和未来产业，GDP持续增长，人均可支配收入逐年上升。
• 人口持续净流入，至2035年常住人口有望提升至1300万人以内。

4. 土地市场回归理性，土拍政策边际改善

• 2018年下半年土地成交面积同比下降38.2%，溢价率降至0%-5%，底价成交成为主流。
• 传统主城区土地供应较少，两江、溧水、高淳为供地主力。
• 土拍政策略有放松，市场热度有望缓慢回升。

5. 开发商及楼盘调研小结

• 节后市场有所升温，购房者上访量明显增加。
• 首套房贷利率由上浮20%降至15%，放款周期缩短。
• 3月新盘入市不及往年，或对成交量回升形成制约。
• 限价依旧严格，开发商对市场回温持续性相对谨慎。

关键信息

楼市表现

• 商品住宅成交面积持续下降，2019年前2月月均成交面积下降32.6%。
• 二手房成交面积同样萎缩，2019年前2月同比下跌31.3%。
• 去化率维持在低位，2月为55%，低于近半年平均水平。

政策调控

• 限购、限贷、限售、限价“四限”政策持续影响市场。
• 限价政策趋严，但部分区域允许适当突破，如小高层、叠墅等。
• 土拍政策边际改善，土地市场热度有望回升。

市场结构

• 商品住宅成交面积段以80-140平米为主力，占比超55%。
• 160平米以上成交面积占比近20%，2019年前2月达28%，显示中高净值人群购买力强劲。
• 传统主城区因学位优势、新房供应少，房价相对坚挺；外围区域因新房供应多，二手房或面临调整压力。

产业与人口

• 南京产业布局以先进制造业、现代服务业和未来产业为主导，吸引腾讯、阿里、京东等企业入驻。
• 人口持续净流入，2017年常住人口达833.5万人，2035年有望提升至1300万人以内。

风险提示

• 部分三四线城市可能步入调整通道，存在楼市超调而政策未松动的风险。
• 楼市大幅调整可能带来资产减值及净利率下降风险。
• 2019年上半年信托及公司债到期高峰，若楼市降温超预期，中小房企或面临资金链风险。

投资评级

股票投资评级

• 强烈推荐：招商蛇口、新城控股、万科A、保利地产、金地集团
• 推荐：天健集团

行业投资评级

• 强于大市：房地产行业整体表现优于沪深300指数

结论

南京房地产市场在政策调控和市场调整背景下保持相对稳定，节后市场有所回暖，但回温持续性仍需观察。短期库存压力可控，中长期基本面坚实，预计2019年楼市表现将优于2018年。土地市场趋于理性，土拍政策边际改善，开发商推盘积极性较高，但对市场持续性持谨慎态度。整体来看，南京楼市具备一定的复苏潜力，但需关注政策、利率及融资环境的变化。