20260517-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报2026W19_节后楼市成交量环比回升_4月宅地成交规模环比回落_14页_1mb

房地产开发市场分析总结

核心内容概述

本报告分析了2026年4月及5月初房地产市场动态，包括宅地成交、新房与二手房销售情况、房企信用债发行及投资建议等方面。整体市场呈现出一定的波动性，政策导向对行业影响显著。

主要观点与关键信息

1. 4月宅地成交情况

• 供应面积：4月300城宅地供应建面为1375万方，环比增长20.1%，同比下降17.7%。
• 成交面积：4月300城宅地成交建面为989万方，同比减少32.6%，环比减少16.9%。
• 出让金：4月宅地出让金为742亿元，同比减少39.4%，环比减少8.5%。
• 溢价率：4月全国300城宅地平均溢价率为9.9%，环比提升6.3个百分点，处于近半年高位。
• 城市分化：一线城市单月出让金为231亿元，同比增长23.9%；二线城市为351亿元，同比下降55.1%；三线城市为160亿元，同比下降37.5%。

2. 行情回顾

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为-3.2%，落后沪深300指数2.97个百分点，在31个申万一级行业中排名第19。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：合肥城建（+46.9%）、深深房A（+32.1%）、京能置业（+12.0%）、银亿股份（+10.3%）、亚太实业（+9.0%）。
  • 跌幅前五：乾景园林（-19.2%）、西藏城投（-17.4%）、中润资源（-15.7%）、苏州高新（-14.9%）、绵石投资（-12.1%）。
• 重点房企表现：
  • 涨幅前五：金地商置（+8.3%）、佳兆业（+6.8%）、禹洲集团（+5.3%）、中梁控股（+4.8%）、远洋集团（+4.3%）。
  • 跌幅前五：融创中国（-10.3%）、绿景中国地产（-7.6%）、大悦城（-7.4%）、融信中国（-7.1%）、华侨城A（-7.1%）。

3. 新房与二手房成交跟踪

3.1 新房成交（商品住宅口径）

• 周度成交：本周30个城市新房成交面积为206.8万平方米，环比增长87.2%，同比增长37.6%。
• 城市分化：
  • 一线城市：成交面积为68.8万方，环比增长101.8%，同比增长61.5%。
  • 二线城市：成交面积为101.5万方，环比增长85.8%，同比增长51.9%。
  • 三线城市：成交面积为36.5万方，环比增长67.8%，同比下降10.7%。
• 5月累计：样本30城新房成交面积为330.8万方，同比-0.5%；一线城市为108.5万方，同比+8.1%；二线城市为162.3万方，同比+10.1%；三线城市为60.0万方，同比-29.2%。

3.2 二手房成交（商品住宅口径）

• 周度成交：本周15个样本城市二手房成交面积合计282.8万方，环比增长93.7%，同比增长88.2%。
• 城市分化：
  • 一线城市：成交面积为116.5万方，环比增长91.0%。
  • 二线城市：成交面积为124.3万方，环比增长97.0%。
  • 三线城市：成交面积为41.9万方，环比增长91.9%。
• 5月累计：样本15城二手房成交面积为2820.5万方，同比增长3.1%。

4. 信用债情况

• 发行情况：本周共发行房企信用债4只，环比增加2只，发行规模37.72亿元，环比增加25.72亿元。
• 偿还情况：总偿还量为41.45亿元，环比增加0.13亿元。
• 净融资：净融资额为-3.74亿元，环比增加25.58亿元。

5. 投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 配置逻辑：
  • 政策受基本面倒逼进入深水区，预计政策力度超过2008、2014年。
  • 地产作为早周期指标，具备指向性作用。
  • 行业竞争格局改善，头部国央企及少量民企表现优异。
  • 建议关注一线+2/3二线+极少量三线城市。
  • 供给侧政策如收储、处置闲置土地对市场有重要影响。
• 推荐标的：
  • 地产开发：H股（绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂）、A股（滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份）。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

6. 风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

数据图表目录

• 图表1：300城宅地供应建面
• 图表2：300城宅地成交建面
• 图表3：300城宅地出让金
• 图表4：300城宅地溢价率
• 图表5：本周申万一级行业指数涨跌幅排名
• 图表6：本周各交易日指数表现
• 图表7：近52周地产板块表现
• 图表8：本周涨幅前五个股
• 图表9：本周跌幅前五个股
• 图表10：本周重点房企涨跌幅排名
• 图表11：本周重点房企涨幅前五个股
• 图表12：本周重点房企跌幅前五个股
• 图表13：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表14：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表15：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表16：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表17：样本30城历年新房周度成交
• 图表18：样本30城新房成交面积数据跟踪
• 图表19：近6月样本城市二手房成交面积及同比
• 图表20：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比
• 图表21：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比
• 图表22：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比
• 图表23：样本15城历年二手房周度成交
• 图表24：样本15城二手房成交面积数据跟踪
• 图表25：房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表26：房企债券发行以债券评级划分
• 图表27：房企债券发行以债券类型划分
• 图表28：房企债券发行以期限划分
• 图表29：本周房企融资汇总
• 图表30：地方性政策及消息

作者信息

• 分析师：金晶、肖依依
• 执业证书编号：S0680522030001、S0680523080005
• 邮箱：jinjing3@gszq.com、xiaoyiyi3664@gszq.com

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