三四线城市草根调研系列之一_旧城换新颜_荆州市楼市调研_6页_959kb

房地产行业调研总结：荆州市

核心内容

本报告对湖北省荆州市房地产市场进行了实地调研，分析其在经济和人口形势不佳的情况下，如何通过棚改货币化安置政策实现房地产市场的逆市上扬。荆州作为典型的人口流出型城市，2017年却实现量价齐升，成为三四线城市房地产市场去库存的典范。

主要观点

• 经济与人口形势一般：荆州在湖北省排名前五的城市中，经济总量和增速均不占优势，且人口持续净流出。
• 货币化棚改推动去库存：荆州推行货币化安置政策，有效盘活存量需求，加速库存去化。
• 城市空间结构优化：政府将教育、医疗资源外迁至荆北新区，推动城市功能转移，形成新的城市中心。
• 返乡置业需求复苏：随着房价上涨和城市配套改善，返乡人口购房意愿增强，尤其关注改善型住房。
• 楼市平稳发展预期：2018年货币化安置比例维持在70%高位，配合城市升级，荆州楼市有望持续平稳上行。

关键信息

1. 经济与人口数据

• 地理位置：湖北省中南部，长江中游江汉平原地区。
• 土地面积：约1.41万平方公里。
• 2017年总人口：接近650万人。
• GDP数据：2016年GDP为1726.8亿元，增速为8.6%。
• 人口净流出：自2011年以来，人口持续净流出，2016年净流出76.6万人，仅次于黄冈市。
• 常住人口变化：2015年及2016年常住人口明显下滑，户籍人口有所反弹，但整体呈下降趋势。

2. 房地产市场表现

• 库存去化：2015年库存达1000万方，销售周期接近5年；2017年下半年库存降至150万方，去化周期仅5个月。
• 房价上涨：2015年三个品牌开发商项目均价低于6000元/平，2017年均价已达10000元/平左右。
• 销售情况：2016-2017年，大部分楼盘开盘快速去化，量价齐升。
• 项目去化率：调研的三个项目中，恒大名都已售罄，绿地与碧桂园在开盘一个月内去化率均超过90%。

3. 棚改政策影响

• 棚改项目数量：2016年中心城区40个项目，24个实行货币化安置；2017年35个项目，31个实行货币化安置。
• 货币化安置比例：2018年仍维持在70%高位。
• 政策支持：地方政府出台购房补贴政策，每平方米200元，降低购房门槛。
• 城市功能外迁：重点中学和市中心医院迁至荆北新区，推动新区发展，带动购房需求。

4. 返乡置业需求

• 购房动机：返乡人口看好荆州房价上涨空间，同时希望通过购置房产改善家乡父母居住环境。
• 户型与产品力：品牌开发商在售项目多为三房或四房，面积150平以上，产品力强于传统项目。
• 入住率情况：已交付的新房入住率均在50%以上，恒大名都甚至超过80%。

5. 市场展望

• 政策持续性：荆州在2018-2020年明确基本消灭城区内城中村，每年棚改项目数量将维持一定水平。
• 信贷支持：货币化安置在信贷层面获得大力支持，地方政府不会大幅降低货币化比例。
• 城镇化率提升：荆州户籍人口城镇化率仅为45.4%，显著低于湖北省平均水平，未来仍有较大提升空间。
• 市场前景：随着城市升级和配套完善，返乡置业需求将持续复苏，楼市将呈现平稳上行趋势。

行业评级

• 房地产行业：看好

相关报告

• 《房地产行业周报（2.4-2.10）》2018.02.12
• 《房地产行业周报（1.28-2.3）》2018.02.05

报告撰写人

• 赵翔
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