20210425-开源证券-房地产行业周报_多地政策调控升级_房贷利率持续提升_11页_1020kb

房地产行业分析总结（2021年4月25日）

核心内容

2021年4月25日发布的房地产行业分析报告指出，当前房地产行业仍处于政策调控与市场调整并行的状态。尽管“房住不炒”基调未变，但政策调控呈现多元化趋势，多地加强了限购、限售、土地出让等方面的管理，同时房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。分析师认为，房地产仍是财政和投资的重要托底工具，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策调控持续升级：多地出台政策，如宁波、南京、长沙等地，强化限购、限售、土拍限价等措施，旨在保持市场平稳健康发展。
• 销售市场表现亮眼：全国32城新房成交面积同比增长16%，累计同比增长91%；9城二手房成交面积同比增长14%，累计同比增长56%。
• 土地市场热度上升：全国100城全类型土地成交溢价率环比上升至34.8%，其中三线城市溢价率最高（43.6%），流拍率保持低位（1.3%）。
• 融资环境有所收紧：房企信用债发行规模环比下降42%，海外债发行规模也有所减少，平均加权利率上升，显示融资成本增加。
• 房贷利率触底回升：2021年4月，全国首套房贷利率为5.31%，环比上升4个基点；二套房贷利率为5.59%，环比上升2个基点。
• 行业估值修复，但仍处低位：分析师建议继续关注地产板块机会，维持“看好”评级。

关键信息

政策调控升级

• 宁波：六部门联合升级调控，扩大限购、限售、土拍限房价执行范围，严审首付资金来源。
• 南京：自落户之日起2年内仅可在特定区域购房，建立二手房指导价制度。
• 衢州江山市：热点地块实行“限房价、竞地价”出让方式，住宅限售5年。
• 南通：实行“双控”制度，严控土地溢价率，加强房价备案管理。
• 长沙：建立法拍房精准限购名录库，限制热点区域法拍房交易。
• 北京：公布集中供地明细，部分地块采取竞政府持有份额、竞公租房配建形式。
• 广州：老旧小区改造计划推进，收紧人才购房政策，提高二手房增值税征免年限。
• 厦门：整治二手房市场，打击违规行为，规范租赁合同。
• 上海：加强租赁住房建设，规范房源信息发布。

成交情况

• 新房成交：2021年第17周，全国32城新房成交面积486万平米，同比增加16%，环比下降18%；年初至今累计成交面积达8740万平米，累计同比增加91%。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积148万平米，同比增速14%，年初至今累计成交面积2104万平米，累计同比增速56%。

土地市场

• 溢价率：全国100城全类型土地成交溢价率34.8%，其中三线城市溢价率最高（43.6%）。
• 流拍率：全国100城土地流拍率1.3%，三线城市流拍率2.5%。
• 土地供应：北京、青岛、济南公布首批集中供地明细，部分城市加大住宅用地供应力度。

资金情况

• 信用债发行：2021年第17周，信用债发行59.8亿元，同比减少77%，环比减少42%；平均加权利率4.24%，环比上升57BPs。
• 海外债发行：2021年第17周，海外债发行2.9亿美元，环比减少69%；平均加权利率4.3%，环比下降116BPs。
• LPR利率：1年期LPR为3.85%，5年期为4.65%，连续12个月未调整。
• 房贷利率：首套房贷利率5.31%，环比上升4BP；二套房贷利率5.59%，环比上升2BP。

投资建议

• 维持“看好”评级：分析师认为，房地产仍是财政和投资的重要托底工具，政策框架下方向和力度将相机而变，建议2021年第二季度继续关注地产板块机会。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模下滑可能影响房企回款能力。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房成本，抑制市场需求。
3. 融资环境变化：银行贷款额度紧张，债券利率上行，可能加剧企业流动性压力。

估值方法与法律声明

• 本报告分析基于假设，结果可能因不同假设而变化，不保证所涉证券价格交易。
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分析师承诺

• 所有分析师保证报告内容真实反映个人观点，报酬与报告推荐意见无直接或间接关系。

估值评级说明

• 证券评级：买入、增持、中性、减持，分别对应相对市场表现20%以上、5%~20%、-5%~+5%、5%以下。
• 行业评级：看好、中性、看淡，分别对应行业超越、持平、弱于市场表现。

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