20131126-中泰证券-房地产_静水潜流_27页_1020kb

房地产2014年年度投资策略报告总结

核心内容

2014年房地产行业呈现弱增长态势，行业基本面相对平淡，但中长期改革将带来深刻变化。行业将从“需求端调控”转向“供应端调控”，重点在于增加住房供应、优化土地配置和推进财税、国企、人口等多维度改革。

主要观点

1. 长期趋势：中国住房消费将面临长期需求拐点，进入存量需求支撑销售增长阶段。人口老龄化加速，将对房地产行业产生深远影响。
2. 短期波动：2014年短周期温和衰退期将持续，货币中性偏紧及婴儿潮需求消耗殆尽双重因素将导致行业增速下滑。
3. 结构性供需矛盾：三四线城市新增供应增长40%，远高于全国平均水平，过剩风险犹存；而核心一二线城市仍供不应求。
4. 政策差异性：2014年政策将更注重地区差异性，核心城市限购政策难退出，供应过剩区域或放松调控。
5. 改革重点：
   • 土地改革：通过盘活存量土地、加快土地供给、调整出让方式等手段，增加居住用地供给。
   • 财税改革：房产税试点扩大，但短期内难以全面替代土地财政。
   • 国企改革：国企将借助资本市场进行资源整合，提升运营效率。
   • 再融资：为保障房及普通商品房建设提供更多融资渠道。
   • 人口政策：单独二胎政策的放开将显著增加房地产需求，促进人口增长。

关键信息

• 行业集中度提升：2014年行业集中度将加速提升，推荐行业龙头如万科A、保利地产、招商地产等。
• 改革红利：重点关注国企改革和土地改革受益股，如中华企业、格力地产、世联地产等。
• 风险提示：房地产行业面临长期需求拐点，政策调整可能对市场产生深远影响，需关注政策变化及市场波动。

重点公司分析

政策与改革

• 土地改革：增加土地供给，盘活存量土地，提高土地利用效率。
• 财税改革：房产税试点扩大，但短期内难以替代土地财政。
• 国企改革：推动国企市场化改革，提高运营效率和盈利能力。
• 再融资：保障房及普通商品房建设融资渠道拓宽，促进供给。
• 人口政策：单独二胎政策的放开将显著增加房地产需求，促进人口增长。

图表目录

• 图表1：总抚养比进入长期拐点
• 图表2：存量需求支撑销售增长阶段
• 图表3：地产短周期波动
• 图表4：社会融资总量与商品房销售额
• 图表5：住房贷款利率与商品房销售额
• 图表6：2014年行业各项指标预测
• 图表7：商品住宅销售额增速
• 图表8：商品住宅销售面积增速
• 图表9：商品住宅新开工增速
• 图表10：房地产投资增速
• 图表11：库存累积及去化周期
• 图表12：百城价格指数
• 图表13：商品房存销比
• 图表14：新增供应预测
• 图表15：2014年新增供应增长率预测
• 图表16：一线城市土地成交占比
• 图表17：成交土地溢价率
• 图表18：各地政策微调一览
• 图表19：市场化为主，辅以政府调节的政策框架
• 图表20：土地资源结构
• 图表21：城镇村建设用地结构
• 图表22：我国城市土地供应演进路线
• 图表23：土地出让收入占地方财政比例
• 图表24：居住用地平均地价和地价占比
• 图表25：土地改革框架
• 图表26：沪渝房产税细则
• 图表27：上海重庆房产税占财政收入比例
• 图表28：上海重庆房价走势
• 图表29：房地产业相关税收
• 图表30：2000-2012年房地产“五税”收入情况
• 图表31：房地产“五税”收入占地方本级财政收入比重
• 图表32：各项税收占“五税”总收入的比重
• 图表33：房地产行业上市民企、上市国企各项财务指标对比
• 图表34：国企改革的顶层设计
• 图表35：上海国企改革目标
• 图表36：各地国企改革内容表述
• 图表37：2013年以来房地产上市公司公布的定增方案
• 图表38：2013年以来房地产上市公司公布的债券融资方案
• 图表39：中国人口增长处于历史低位
• 图表40：建国以来两次生育高峰
• 图表41：我国生育政策调整与总和生育率变化
• 图表42：2010年全国总和生育率情况
• 图表43：我国总和生育率与其他国家对比
• 图表44：全国总和生育率最低的五个地区
• 图表45：“单独”放开二孩政策下“单独”育龄妇女总量变动
• 图表46：单独育龄妇女生育二孩数量预测
• 图表47：单独二胎放开后增加住房面积预测
• 图表48：全行业成长性和利润空间下滑
• 图表49：全行业杠杆率提升
• 图表50：行业前四强销售额占比
• 图表51：重点公司估值表