20170207-首创证券-房地产行业周报_货币政策边际收紧_房贷利率优惠承压_21页_1mb

首创证券房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告是首创证券于2017年2月7日发布的房地产行业周报，分析了2017年初房地产市场动态、行业热点、板块表现及投资建议等内容。整体来看，房地产行业在政策调控和市场需求双重压力下表现低迷，但部分企业仍具备投资价值。

主要观点

1. 市场动态

• 商品房成交：重点覆盖的31个大中城市商品房成交面积为80.41万平米，同比减少74.37%，环比减少52.38%。年初至今成交水平低于去年全年平均40.27个百分点。

  • 一线城市：合计成交10.26万平米，同比减少81.52%，环比减少61.47%。其中，深圳成交环比增长380.26%，但整体仍低迷。
  • 二线城市：合计成交31.67万平米，同比减少78.28%，环比减少59.43%。青岛、济南成交环比降幅较小。
  • 三线城市：合计成交38.48万平米，同比减少65.78%，环比减少40.03%。安庆、韶关、东莞表现相对较好。

• 库存去化：重点覆盖的14个城市商品房可售面积合计为14395.90万平米，同比减少12.82%，环比减少0.28%。去化周期减少0.13周至45.12周。

  • 一线城市：去化周期环比减少0.24周至38.46周。
  • 二三线城市：去化周期环比减少0.05周至49.70周。

• 土地市场：年初至今土地成交金额高于去年平均水平46.84个百分点。土地供应同比大幅减少，但部分热点城市土地供应仍具稀缺性，溢价水平有区域结构支撑。

关键信息

1. 行业热点

• 深圳房地产调控成效显著：1月份深圳一手住宅成交环比下降23.6%，房价稳中有降，楼市趋于理性。
• 重庆出台预售商品房不得抵押政策：从2月1日起，预售商品房不得用于抵押，旨在规范交易行为，保护购房者权益。
• 广东省支持商业用房改建为租赁住房：允许商业用房改建为租赁住房，个人出租房所得税减半，推动住房租赁市场发展。
• 央行上调利率：2月3日，央行上调逆回购及SLF利率，释放变相加息信号，可能对房地产销售产生影响。
• 国土规划纲要：到2030年，城镇空间控制在11.67万平方千米以内，强调国土空间的合理开发和保护。

板块表现

• 整体走势：上周中信地产板块下跌0.25%，相对沪深300超额收益为0.45个百分点。

• 细分板块：

  • 园区地产下跌0.42%
  • 住宅地产下跌0.22%
  • 商业地产下跌0.21%
  • 房地产服务商上涨0.16%

• 个股表现：部分个股如深大通、*ST珠江、运盛医疗等涨幅居前，但整体板块表现不佳。

投资建议

• 关注业绩预期差：建议关注销售改善幅度较大、前三季度经营活动现金流量和预收账款增幅靠前、项目储备和可售面积充足、业绩持续性较强的一线房企，如招商蛇口、华发股份、荣盛发展等。
• 国企改革题材：建议关注集团资产证券化、混合所有制改革、中小市值壳资源以及股权激励四大主线。
• 核心商业资产：在避险情绪下，拥有核心区位、运营成熟、现金流稳定的商业地产公司具备抗周期能力，建议关注中国国贸等。

总结

房地产行业在2017年年初面临调控和需求透支的双重压力，整体成交和库存去化表现低迷，但部分城市如深圳、东莞、安庆等仍表现出一定的活跃度。土地市场在政策影响下，成交金额有所上升，但供应量大幅减少。央行上调利率释放出加息信号，可能对房地产销售产生影响。投资建议聚焦于业绩预期差、国企改革及核心商业资产，强调在调控周期中寻找具备稳健财务结构和租金回报能力的公司。