20210322-首创证券-房地产行业周报_信贷强监管持续_房贷利率上行_28页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

房地产行业在2021年3月面临持续的信贷监管压力，房贷利率继续上行。国家统计局数据显示，前两月房地产开发投资增速为38.3%，销售面积和销售额分别同比增长104.9%和133.5%。然而，核心城市政策调控对市场情绪产生扰动，预计未来销售需求释放将趋于理性，市场去化效率及房价上涨空间进入盘整阶段。

主要观点

• 信贷监管持续：房贷利率延续上行趋势，3月全国首套房平均贷款利率为5.28%，环比上涨2bp；二套房贷款利率为5.57%，环比上涨1bp。核心城市加强住房信贷管理，防止资金违规流入楼市。
• 市场预期修复：从中长期视角看，房地产市场的韧性有助于修复行业悲观预期。当前房地产板块估值处于历史低位，建议关注龙头房企如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国及二线弹性品种如新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。
• 市场表现分化：A股房地产板块周度涨幅为0.19%，强于上证指数；港股内房股平均涨幅为1.56%，物业板块则表现强劲，平均涨幅为7.47%。

关键信息

板块行情回顾

• A股：申万房地产指数周度上涨0.19%，年初至今上涨0.33%。深物业A涨幅28.7%，为A股涨幅第一；美好置业跌幅5.9%，为A股跌幅第一。
• 港股：内房股（剔除物业）平均涨幅为1.56%，物业板块平均涨幅为7.47%，年初至今平均涨幅为11.78%。佳兆业美好以39.1%涨幅居首，卓越商企服务跌幅最大，为-6.2%。

行业政策动态

• 中央层面：国家统计局发布1-2月房地产数据，显示销售增长强劲。韩正指出要解决大城市住房问题，增加保障性租赁住房供给。
• 地方政策：北京、深圳、青岛、嘉兴、湖州、成都、常州等地出台多项政策，包括加强购房资格审查、规范土地出让、严查信贷资金违规流入等。
• 市场监管：北上广深加强购房资格及信贷管理，防止资金违规流入房地产市场。上海、北京、深圳等地对中介机构发起自律倡议，规范房源信息发布。

重点城市商品房成交

• 上周成交面积：55城商品房成交面积为713.5万平米，环比下降3%，同比增长66%。
• 分城市能级：一线城市成交面积环比下降17%，同比增长88%；二线城市环比增长8%，同比增长77%；三四线城市环比下降9%，同比增长47%。
• 具体城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等城市成交面积及增长情况均有不同表现，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市表现相对突出。

重点城市二手房成交

• 上周成交面积：16城二手房成交面积为199.6万平米，环比增长3.6%，同比增长43%。
• 具体城市：北京、杭州、南京、苏州等城市二手房成交面积及增长情况差异显著，部分城市如东莞、南宁、江门等出现负增长。

库存及去化周期

• 库存情况：截至3月19日，15城商品房可售面积为15687.8万平米，库存去化周期为14.1个月，环比上升0.3个月。
• 分城市表现：一线城市去化周期平均为12.2个月，二线城市为11.4个月，三四线城市为11.7个月。

土地市场

• 土地供应与成交：上周百城住宅类土地供应面积为283.8万平米，成交面积为373.8万平米。土地供求比为0.65，平均成交楼面均价为4657元/平米，环比上升3.5%。
• 分级别城市：一线城市成交建面占比7.6%，二线城市53.2%，三线城市39.2%。平均成交溢价率为10.4%，环比上升4个百分点。

市场资金环境

• 贷款利率：3月首套房平均贷款利率为5.28%，环比上涨2bp；二套房平均利率为5.57%，环比上涨1bp。
• 房地产贷款余额：截至2020年末，房地产贷款余额为49.58万亿元，占人民币贷款余额比重为28.7%。

重点房企2月销售情况

• 主要房企：碧桂园、万科、融创中国、保利地产等企业2月销售额显著增长，而恒大、阳光城等部分企业则出现下滑。
• 数据亮点：碧桂园2月销售额同比增长122.5%，融创中国同比增长172.3%，而恒大物业则出现32.4%的跌幅。

房企融资情况

• 近期融资：保利地产、世茂股份、中南建设、上海临港、陆家嘴、苏州高新等公司完成多项融资，融资规模及利率各有不同。
• 融资类型：包括公司债、中期票据、超短期融资债券等。

重点公司动态

• 年报及业绩：世茂服务、佳兆业美好、恒大物业、贝壳、远洋服务控股等公司发布2020年业绩，多数表现良好。
• 融资及减持：保利地产完成公司债发行，新城悦服务拟配售融资，华夏幸福被动减持，华侨城A计划减持。

重点公司估值

• A股公司：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股等公司估值表现各异，PE和PB数据均显示市场对其未来预期存在分歧。
• 内房股：中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团等公司估值均处于历史低位，但部分公司如中国金茂和旭辉控股集团表现相对较好。
• 物业股：碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等公司估值表现良好，PE和PB均相对较高。

风险提示

• 疫情再次爆发可能对经济预期造成冲击。
• 房地产调控政策可能超预期收紧。
• 房地产销售及结算可能大幅低于预期，房价可能出现超预期下跌。

投资建议

投资者应关注龙头地产公司及具备弹性潜力的二线房企，同时警惕政策收紧对市场资金环境的影响。在当前估值低位背景下，可适当配置具备稳定现金流及较强市场地位的物业板块个股。