北京银泰中心资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_35页_1mb

报告摘要

中国银泰投资有限公司资产支持专项计划总结

核心内容

中国银泰投资有限公司委托中诚信证券评估有限公司对“北京银泰中心资产支持专项计划”进行信用评级。根据评估结果，优先A类资产支持证券信用等级为 AA+，优先B类和优先C类资产支持证券信用等级为 AA。该专项计划的资产支持证券分为三类：优先A类40亿元、优先B类33亿元、优先C类2亿元，合计75亿元。资产支持证券的期限为约18年（3+3+3+3+3+3年），且每3年设置开放退出登记期，可提前结束。

主要观点

信用评级：
- 优先A类资产支持证券信用等级为 AA+，表示预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性很高，违约风险很低。
- 优先B类和优先C类资产支持证券信用等级为 AA，同样具有较高的信用质量。
基础资产：
- 基础资产为银泰中心信托受益权，由原始权益人中国银泰直接持有，并由管理人恒泰证券代表专项计划购买。
- 基础资产包括写字楼、商业、酒店和车位，总建筑面积约为17.29万平方米，其中写字楼78,018.64平方米，商业44,483.51平方米，酒店41,588.71平方米，车位8,837.77平方米。
现金流来源：
- 优先A类证券的现金流主要来自银泰中心物业的运营收入。
- 优先B类和优先C类证券的现金流则包括物业运营收入及优先收购权人支付的权利维持费。
增信措施：
- 增信主体为中国银泰和北京国俊，提供无限连带责任保证担保。
- 银泰置业的全部权益质押，银泰中心物业抵押给昆仑信托，物业价值为105.19亿元。
- 若发生现金流净额覆盖不足事件，增信主体将确保现金流净额与预付分配收益之和不少于EBITDA目标值的1.3倍。
- 在专项计划开放退出登记期内，若存在差额，增信主体将支付流动性支持金。
风险与缓解措施：
- 物业运营收入波动风险：若出现租金拖欠、市场价格波动、酒店收入下降等情况，可能影响专项计划的现金流。缓解方式包括物业位于北京CBD，租户质量较好，酒店由凯悦集团管理，运营收入稳定性较高。
- 物业资产负担风险：银泰置业股权及银泰中心物业存在一定的负担，需在专项计划成立后3个月内完成他项权登记手续。缓解方式包括增信主体支付3个月A类本息金额的保证金，以及管理人对相关资产进行严格监管。
交易结构：
- 专项计划设置了多个账户，包括银泰置业监管账户、信托财产专户和专项计划账户。
- 资金归集和分配流程清晰，包括期间分配和期末分配，按顺序支付税费、执行费用、管理费用、优先级资产支持证券收益和本金。
法律与合规：
- 本专项计划依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国信托法》等法律法规设立。
- 北京海问律师事务所出具法律意见书，确认交易结构的合法性和有效性。
现金流预测：
- 根据《现金流预测报告》，2016至2034年，银泰中心各业务板块预计净现金流稳定增长，写字楼和商业部分收入增长率分别为3%和1.5%，酒店部分平均房价和入住率预计稳步提升，停车收入保持稳定。