20181225-东北证券-近期房地产重大事件点评_夯实地方政府主体责任_因城施策有望深化_7页_565kb

房地产行业2018年12月动态报告总结

核心内容

本报告总结了2018年12月中央经济工作会议和住房和城乡建设工作会议对房地产行业的政策导向和市场影响，重点分析了“房住不炒”定位、地方政府责任、住房保障体系、土地供给结构改革等内容。

主要观点

1. 强调“房住不炒”，坚持构建房地产市场长效机制

• 定位明确：中央经济工作会议再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，表明政府对房地产市场的调控方向保持不变。
• 长效机制：连续三年强调构建房地产市场健康发展长效机制，显示出政策的连续性和稳定性。
• 2019年政策展望：预计2019年不会出台房地产刺激政策，房地产调控将继续以稳定市场为主。

2. 强化地方政府主体责任，贯彻因城施策、分类指导

• 权责划分：会议强调“夯实城市政府主体责任”，较去年更突出地方政府在调控中的作用。
• 政策灵活性：中央将给予地方政府更多灵活性，以适应不同城市的发展情况。
• 政策调整实例：
  • 菏泽：取消限制新购和二手住宅转让期限的规定。
  • 珠海：降低非本地户籍居民购房的社保要求。
  • 广州：调整限价政策，完善商服类房产销售政策。

3. 强调完善住房保障体系

• 租赁市场冷处理：2018年会议未单独提及租赁市场，但强调完善住房市场体系和住房保障体系。
• 指导思想不变：仍坚持“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的指导思想。
• 政策支持预期：租赁市场仍会受到支持，但更注重规范性和健康发展。

4. 推进土地供给结构改革

• 集体经营性建设用地入市：国务院建议农村集体建设用地入市，用于工业、商业等经营性用途。
• 租赁住房试点：继续推进集体土地建设租赁住房试点工作，以增加租赁住房有效供应。

关键信息

行业数据概览

重点推荐房企

• 业绩确定性强、资源卓越的房企：

  • 万科A
  • 保利地产
  • 新城控股
  • 华夏幸福
  • 华侨城A
  • 招商蛇口

• 销售高速成长、业绩弹性大的房企：

  • 中南建设
  • 蓝光发展
  • 金科股份
  • 荣盛发展
  • 阳光城

风险提示

• 调控政策超预期深化
• 货币政策超预期收紧

行业趋势与政策背景

• 长效机制建设：中央连续三年强调构建房地产市场健康发展长效机制，目标是实现市场稳定。
• 地方政策调整：地方政府在政策执行中拥有更多自主权，各地将根据实际情况进行因城施策。
• 住房保障与租赁市场：尽管未直接提及租赁市场，但住房保障体系的完善将成为政策重点。
• 土地供给改革：集体经营性建设用地入市和租赁住房试点将继续推进，以优化土地供给结构。

分析师简介

• 张云凯：美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，三年半信托公司一线业务经验，现任东北证券房地产组组长。
• 沈路遥：同济大学土木工程专业学士、硕士，一年房地产开发行业从业经验，2018年加入东北证券。

投资评级说明

总结

2018年中央经济工作会议和住建工作会议明确了房地产市场调控的长期方向，强调“房住不炒”定位，构建长效机制，并赋予地方政府更多自主权进行因城施策。租赁市场虽未被单独强调，但住房保障体系的完善仍是政策重点。土地供给结构改革也将持续推进，以促进市场健康发展。整体来看，房地产行业在2019年将维持稳定调控，重点房企仍有投资价值。