20190922-申港证券-家用电器行业深度报告：理论-实战-远期，地产家电模型三部曲_31页_4mb

家电行业与房地产联动分析：地产家电模型三部曲总结

核心内容概述

本报告提出并构建了“地产家电模型三部曲”，旨在通过地产指标预测家电销量变化，从而为资本市场提供投资指引。该模型从理论构建、实用预测优化到中长期趋势分析，逐步深化对地产与家电联动关系的理解，以期实现从短期到长期的全面预测。

主要观点

1. 理论模型构建

   • 交房家电理论模型：通过分析交房量、装修滞后期及二手房对家电需求的定量影响，构建了“交房家电指数”，初步确立了地产驱动家电销量的理论框架。
   • 交房量计算：期房占比达84.3%，结合竣工面积、待售面积与现房销售面积计算实际交房量，其中期房交房需延迟5个月，现房延迟3个月，二手房延迟3个月。
   • 装修滞后期：装修流程分为前期准备、中期硬装、后期软装，家电消费支付期通常在交房后3个月，因此交房数据到家电销量存在3个月滞后。
   • 二手房驱动：二手房交易占比达24.9%，结合翻新转化率50%及延迟期，推算其对家电销量的驱动。

2. 实用预测优化

   • 简化指数构建：针对统计偏差问题，优化模型为“竣工一待售增量”，通过分摊年底数据、修正滞后期为7个月，提升预测实用性。
   • 验证简化指数：通过2019年Q2数据验证，空调、冰箱、洗衣机销量与简化指数高度吻合，证明其预测意义。
   • 预测周期：简化指数可预测随后两个季度的家电销量变化，为投资者提供明确指引。

3. 中长期趋势分析

   • 上溯期房预售：期房销售滞后于家电销量6个季度，用于预测未来6Q-14Q的家电增速变化。
   • 上溯新开工与施工：新开工与竣工存在1-1.5年滞后，加上竣工到家电的7个月滞后，总滞后周期达2-3年，用于中长期趋势判断。
   • 预测误差与趋势性：随着预测周期延长，误差增加，预测更多体现趋势性而非精确度。

关键信息

模型三部曲结构

• 第一部：交房家电理论模型，通过现房、期房、二手房三部分构建，预测周期约3个月，准确度高但实用性受限。
• 第二部：简化指数“竣工一待售增量”，预测周期7个月，提升预测实用性并经市场验证。
• 第三部：上溯至期房预售与新开工环节，预测周期延长至6Q-14Q，提供更长周期的市场趋势指引。

数据验证与预测效果

• 简化指数验证：2019年Q2冰箱、洗衣机销量与简化指数趋势高度一致，空调因高温和基数影响未完全吻合。
• 预测指引：19Q3及20Q1家电销量将受地产驱动提升，随后增速收窄。
• 远期预测：新开工驱动的指数可预测2020/2022年家电销量变化，但因误差较大，仅作趋势参考。

风险提示

• 地产政策变化与预期不符
• 家电消费政策与预期不符
• 国际环境恶化可能影响市场表现

投资策略

• 通过地产指标预测家电销量变化，提供短期至中长期的市场趋势判断。
• 强调模型的实用性与可操作性，简化指数作为当前最佳预测工具，提供7个月预测周期。
• 对于中长期趋势，建议关注新开工及施工环节，其滞后周期较长，可提供未来2-3年的市场指引。

行业重点公司跟踪

评级

• 投资评级：增持、买入
• 行业评级：增持（对应6个月后相对市场基准指数收益率5%以上）

总结

本模型三部曲系统性地梳理了地产与家电的联动关系，从理论构建到实用预测再到中长期趋势分析，逐步提升预测的准确性与前瞻性。通过简化指数，实现对家电销量的7个月预测；通过上溯至期房预售与新开工环节，进一步拉长预测周期至6Q-14Q，为资本市场提供更全面的市场指引。模型在实际验证中表现良好，但随着预测周期延长，误差逐渐增加，需结合市场动态进行综合判断。