20220515-国盛证券-房地产开发2022W19_首套房房贷利率下限下调20bp_部分核心一二线城市政策放松_14页_1mb

房地产开发行业总结

核心内容

• 政策调整：2022年5月15日，人民银行与银保监会发布通知，下调首套房房贷利率下限至5年期LPR减20个基点，鼓励各地因城施策，放宽限购、限售政策。
• 市场表现：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.8%，在29个中信行业板块中排名第13位，较上周上涨个股增加84支，下跌个股减少。
• 新房成交情况：30个城市新房成交面积为265.9万平方米，环比提升113.5%，同比下降55.6%。其中一线城市成交面积为43.8万方，环比增长128.0%，同比下降41.3%；二线城市为159.6万方，环比增长140.2%，同比下降56.1%；三线城市为62.5万方，环比增长60.7%，同比下降61.1%。
• 二手房成交情况：12个重点城市二手房成交面积合计127.2万方，环比增长190.6%，同比下降20.9%。其中一线城市为33.8万方，环比增长161.3%；二线城市为71.1万方，环比增长198.3%；三线城市为22.3万方，环比增长218.3%。
• 融资情况：本周房企共发行信用债9只，发行规模70.46亿元，净融资额为53.31亿元，融资成本有所下降，如成都人居3年期定向工具利率下降204bp。

主要观点

• 政策放松：房地产政策持续宽松，从三四线城市扩散至一二线城市，核心二线城市如苏州、东莞、南京等出台限购、限售放松政策。
• 市场复苏迹象：新房和二手房成交面积环比显著增长，显示政策放松对市场有一定提振作用，但同比仍处于负增长区间。
• 融资环境改善：房企信用债发行量增加，融资成本下降，显示市场对优质房企信心有所恢复。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。

关键信息

• 政策支持：央行支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，强调稳增长。
• 城市政策：
  • 广州：首套房贷利率最低降至4.6%。
  • 苏州：新房转让时间由3年调整为2年，非户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。
  • 南京：二孩及以上家庭可新增购买一套住房，享受最优惠贷款利率。
  • 东莞：个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。
  • 常州：降低第二次公积金贷款首付比例至30%，提高贷款额度。
  • 合肥：部分区域取消限购，外地人需缴纳6个月社保限购一套。
  • 长沙：已有房屋用于租赁住房不计入家庭住房套数，试点盘活存量房。
• 股票表现：本周房地产股涨幅居前的是福星股份（60.9%）、财信发展（33.2%）、ST新梅（32.4%）、中洲控股（23.2%）、苏州高新（20.8%）；跌幅较大的有泰禾集团（-21.8%）、绿景中国地产（-14.4%）、佳源集团（-12.0%）、碧桂园（-9.1%）、禹洲集团（-7.0%）。
• 信用债情况：本周房企信用债发行量增加，主体评级以AAA为主，债券类型以一般公司债为主，期限以3-5年为主，融资成本有所下降。
• 风险提示：政策执行力度不及预期、基本面继续下行、疫情反复影响超预期。

建议关注公司

• A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份。
• H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

行情回顾

• 行业排名：中信房地产指数排名13。
• 涨跌幅：涨跌幅在各行业中位列中游，领先大盘1.81个百分点。
• 个股表现：本周上涨个股118支，下跌个股19支。

数据图表

• 图表1：各行业涨跌幅排名。
• 图表2：本周各交易日指数表现。
• 图表3：近52周地产板块表现。
• 图表4：本周涨幅前五个股。
• 图表5：本周跌幅前五个股。
• 图表6：重点房企涨跌幅排名。
• 图表7：重点房企涨幅前五个股。
• 图表8：重点房企跌幅前五个股。
• 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比。
• 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比。
• 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比。
• 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比。
• 图表13：30城周度成交面积跟踪。
• 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比。
• 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比。
• 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比。
• 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比。
• 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪。
• 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额。
• 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分。
• 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分。
• 图表22：本周房企债券发行以期限划分。
• 图表23：房企每周融资汇总。

政策回顾

• 全国性政策：支持各地完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持力度，补助保障性租赁住房建设、老旧小区改造、棚户区改造。
• 地方性政策：多个城市如苏州、南京、成都、合肥、长沙、广州等出台限购、限售、限贷放松政策，降低首付比例，提高贷款额度，优化预售资金监管等。

风险提示

• 政策执行：政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面：基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情：疫情反复可能影响市场复苏。

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