20220515-申港证券-房地产行业研究周报_因城施策_持续发力_首套房贷利率下限下调_13页_1mb

房地产行业研究周报总结

核心内容

本周房地产行业政策持续宽松，多地实施“因城施策”，放松限购、限售等政策，同时首套房贷利率下限下调20个基点，为全国层面的政策松绑首次出现。政策导向以支持刚需和改善性购房需求为主，但各地执行仍存在差异。此外，部分城市推出新的调控措施，如存量房盘活供作租赁住房，以促进房地产市场健康发展。

主要观点

• 政策放松力度加大：多个高能级城市如苏州、合肥、长沙等相继出台放松政策，包括降低社保要求、取消限售、提升公积金贷款额度等。
• 首套房贷利率下限下调：5月15日起，首套商业住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，即从4.6%降至4.4%，二套房贷利率仍维持不低于LPR加60个基点。
• 政策松绑具有风向标意义：此次全国层面的利率下限调整，标志着房地产政策进入持续宽松阶段，对未来政策走向具有前瞻性。
• 市场表现仍偏弱：尽管政策宽松，但新房和二手房成交面积同比仍为负，土地市场热度未明显回升，部分城市仍保持谨慎态度。

关键信息

政策调整

• 苏州：5月9日取消二手房限售，非本地户籍购房社保要求降至6个月，进一步放松限购。
• 合肥：瑶海、新站区取消限购，非本地户籍购房社保要求降至6个月。
• 长沙：推出存量房盘活政策，允许业主将存量房供作租赁住房，运营年限不低于10年，盘活后不再计入家庭住房套数。
• 其他城市：洛阳、常州、沈阳等地提升公积金贷款额度，无锡等地推出人才购房补贴政策。

利率调整

• 首套房贷利率：下调至不低于LPR减20个基点（4.4%）。
• 二套房贷利率：仍为不低于LPR加60个基点。
• 政策影响：若部分城市实行“认房不认贷”，则首套房认定标准可能调整，从而惠及更多购房者。

市场表现

• 新房成交：30城周度成交面积同比-59%，一线城市同比-52%，二线城市同比-76%，三线城市同比+6%。
• 二手房成交：13城周度成交面积同比-18%，累计同比-29%。
• 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+3%，成交建筑面积累计同比-8%，成交金额累计同比-48%，土地成交溢价率0.98%。
• 重点城市销售数据：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都、青岛等城市销售面积环比均出现下滑。

投资策略

• 关注优势龙头：建议关注保利发展、万科A、龙湖集团等具备行业领导地位的企业。
• 高品质房企：滨江集团、绿城中国等产品导向逻辑下的优质房企。
• 地方国央企：建发国际、越秀地产等资信良好、发展潜力大的地方国央企。
• 优质民企修复机会：随着政策底部进一步确认，可关注旭辉控股、金科股份等优质民企的修复机会。

风险提示

• 销售市场下行：市场整体销售表现仍偏弱，部分房企出现债务违约暴雷。
• 政策执行差异：各地执行标准不一，需关注具体城市市场基本面及原有利率执行情况。
• 市场波动风险：房地产行业价格、价值及投资收入可能波动，需谨慎对待投资决策。

图表目录（摘要）

• 图1：社融及M2增速
• 图2：信贷当月新增（亿）
• 图3：申万一级行业涨跌幅（%）
• 图4：本周涨跌幅前十位（%）
• 图5：本周涨跌幅后十位（%）
• 图6：房地产行业近三年PE（TTM）
• 图7：房地产行业近三年PB（LF）
• 图8：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速
• 图9：一二三线城市（30城）周度成交面积同比
• 图10：一二三线城市（30城）累计成交面积同比
• 图11：13城二手房周度成交面积及同比环比增速
• 图12：13城二手房周度成交面积累计同比增速
• 图13：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比
• 图14：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率
• 图15：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图16：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图17：一二三线城市成交土地总价累计同比
• 图18：一二三线城市成交土地周度溢价率

行业评级体系

• 申港证券行业评级：增持、中性、减持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

结论

整体来看，房地产行业政策持续宽松，首套房贷利率下限下调释放了积极信号，但市场基本面仍偏弱，政策效果需时间验证。投资建议聚焦于行业龙头和优质房企，同时关注政策调整对后续LPR利率的影响。风险提示仍需关注销售市场下行及个别房企债务违约问题。