房企中报梳理及解读：房企中报怎么样？-20190919-天风证券-11页_915kb

房企中报总结

核心内容

本报告分析了2019年上半年房地产企业的中报表现，重点探讨了销售情况、盈利能力、融资及偿债能力、杠杆和融资成本变化等方面，并结合房地产债券的信用利差和发行情况，提出了对房企及债券的投资建议。

主要观点

1. 销售及集中度情况

• 销售增速放缓：2019年1-7月商品房销售额为8.32万亿元，同比增长6.2%，增速较2019年第一季度明显下降。
• 集中度趋势放缓：TOP100房企销售额同比增长-0.96%，增速明显降低，销售集中度提升趋势放缓。
• 销售分化明显：大型房企如碧桂园、恒大和万科出现销售下滑，而部分中小型房企销售增速较高。

2. 盈利能力

• 整体盈利稳定：大部分房企的毛利率仍维持在20%以上，且整体稳定。
• 毛利率波动：部分房企如首开股份、绿城集团毛利率上升，而世茂股份、泛海控股等毛利率下降。
• 利润增长分化：铁建房地产、金科地产等企业利润增长较快，而大连万达、恒大地产等利润出现下滑。

3. 融资及偿债能力

• 经营性现金流改善：发债房企经营性现金流净额为1008亿元，相比去年同期大幅改善。
• 筹资性现金流下降：筹资性现金流净额为4573亿元，同比下降42%，反映融资政策收紧。
• 现金流净额为正但下滑：整体现金流净额为1416亿元，虽为正但较去年同期有所下降。

4. 杠杆和融资成本变化

• 杠杆略有提升：净负债率小幅上升，部分房企如融创、新城、富力等净负债率上升明显，而泰禾集团通过资产出售净负债率下降。
• 融资成本分化：国企如中海、龙湖、金地、保利、首开等融资成本较低，而民企如中梁控股、泰禾集团等融资成本偏高。
• 融资成本上升：部分房企如泰禾集团、华夏幸福、雅居乐等融资成本上升较快。

关键信息

• 销售分化：大型房企销售下滑，而部分中小型房企销售增速较高。
• 盈利稳定：房企整体毛利率维持在20%以上，但部分企业出现波动。
• 现金流改善：经营性现金流改善，筹资性现金流下降，整体现金流净额为正。
• 杠杆提升：净负债率小幅上升，部分房企杠杆下降明显。
• 融资成本分化：国企融资成本较低，民企融资成本偏高，部分房企融资成本上升。

投资建议

• 重点关注销售、土地储备及再融资情况。
• 国企方面：可适当下沉信用等级，筛选地方上具有较强股东支持的房企。
• 民企方面：大型民企可关注杠杆适中、未来有望稳定下降的房企，中型房企可关注土地储备质量好、杠杆合理、运营管理稳定的房企。

图表目录

• 图1：商品房销售额及增速
• 图2：TOP100房企销售金额及增速
• 图3：房地产集中度：销售金额及销售面积
• 图4：1~8月累计权益销售额下降的房企
• 图5：部分1~8月累计权益销售额增速较高的房企
• 图6：债券余额TOP30债券余额及营收、归母增速
• 图7：债券余额TOP31-57债券余额及营收、归母增速
• 图8：债券余额TOP31-57毛利率变动
• 图9：样本发债房企的经营性现金流量净额变动
• 图10：样本发债房企的投资性现金流量净额变动
• 图11：样本发债房企的筹资性现金流量净额变动
• 图12：样本发债房企的现金流量净额变动
• 图13：房企预收账款及其周转率
• 图14：房企存货变动及周转率
• 图15：部分房企存货去化速度较慢
• 图16：短期债务偿还能力降低
• 图17：房企长期偿债能力提升
• 图18：TOP50房企净负债率估算
• 图19：大部分房企净负债率均有小幅上升
• 图20：部分房企综合融资成本
• 图21：部分房企拿地金额、销售及拿地金额/销售金额比例
• 图22：部分房企上半年拿地均价
• 图23：不同评级债券的信用利差
• 图24：不同评级发债主体债券发行量占比变动

表格目录

• 表1：发债房企主体经营性现金流量净额情况
• 表2：存货去化时间较长的部分大型企业

风险提示

• 政策波动超预期
• 宏观经济环境变化超预期