20210528-万和证券-公用事业_基础设施REITs询价结果出炉_哪些项目最受青睐__14页_1mb

报告摘要

基础设施REITs询价结果总结

核心内容

我国首批基础设施公募REITs试点项目已完成市场化询价，共涉及9个项目，预计总募集金额为314亿元，较询价前增加11亿元。项目发行份额总计64亿份，其中广州广河项目规模最大，达到91亿元，首钢绿能项目虽规模最小，但也达13亿元。整体来看，首批项目受到机构投资者的热烈追捧，平均认购倍数为8.5倍，其中招商蛇口产业园REITs的网下认购倍数高达15.3倍。

主要观点

机构投资者热情高涨：首批REITs的机构认购倍数普遍较高，产权类资产在核心城市更受青睐。
回拨机制限制部分项目网上认购：由于公众投资者网上认购比例已达到30%，张江REIT、蛇口产园、盐港REIT等项目无法进行网下配售向网上回拨。
发行价与报价区间存在差距：基金管理人和财务顾问最终确定的发行价均显著低于网下投资者报价的中位数和加权平均数，平均差距至少10个百分点。
现金流分配率变化：网下询价后，大多数项目的现金流分配率略有下降，但产权类项目整体表现优于经营权类项目，其租金收入有增长潜力，市场价值也具备升值空间。
不同类型资产收益差异显著：产权类REITs（如产业园区、仓储物流）相较于经营权类REITs（如高速公路）更受投资者欢迎，主要因其运营稳定性及资产增值空间。

关键信息

一、首批项目询价结果

交易所	基金名称	基金代码	发行份额（亿份）	询价前预计募集规模（亿）	询价后预计募集规模（亿）
上交所	张江REIT	508000	5	14.70	14.95
上交所	浙江杭徽	508001	5	41.35	43.6
上交所	首创水务	508006	5	18.36	18.5
上交所	东吴苏园	508027	9	33.50	34.92
上交所	普洛斯仓储	508056	15	56.18	58.35
深交所	蛇口产园	180101	9	22.30	20.79
深交所	广州广河	180201	7	86.74	91.14
深交所	盐港REIT	180301	8	17.05	18.4
深交所	首钢绿能	180801	1	12.49	13.38

二、投资者构成

原始权益人
- 持有比例不低于20%
- 锁定期为60个月（20%以下）或36个月（20%以上）
- 可以现金或其他形式出资
战略配售
- 投资主体包括专业机构投资者、产业集团等
- 锁定期12个月
- 以询价确定的发行价格参与认购
网下询价投资者
- 包括证券公司、基金管理公司、信托公司等
- 报价需包含每份价格和拟认购数量
- 无锁定期限
公众投资者
- 可通过场内或场外认购
- 以询价确定的发行价格参与
- 无锁定期限

三、发行安排

认购时间：多数项目在5月31日至6月1日之间开放公众认购
回拨机制：
- 网上发售不足时可向网下回拨
- 网下认购超额时可向网上回拨
- 回拨后网下发售比例不低于70%
公众投资者可认购规模：约21亿元，其中广州广河项目为4.56亿元，首创水务为0.89亿元

四、现金流分配率

基金名称	发行价（元）	预计募集规模（亿）	21年现金流（亿）	22年现金流（亿）	21年分配率	22年分配率
张江REIT	2.99	14.95	0.697	0.604	4.66%	4.04%
浙江杭徽	8.72	43.6	5.107	4.322	11.71%	9.91%
首创水务	3.7	18.5	1.600	1.680	8.67%	9.08%
东吴苏园	3.88	34.92	1.004	1.522	4.5%	4.54%
普洛斯仓储	3.89	58.35	2.501	2.516	4.29%	4.31%
蛇口产园	2.31	20.79	0.913	0.927	4.39%	4.46%
广州广河	13.02	91.14	5.384	6.263	5.91%	6.87%
盐港REIT	2.3	18.4	0.381	0.810	4.15%	4.40%
首钢绿能	13.38	13.38	1.141	1.021	8.52%	7.63%

五、产权类与经营权类REITs差异

产权类REITs（如产业园区、仓储物流）具有长期经营能力，租金收入可能增长，资产价值具备升值空间。
经营权类REITs（如高速公路）因特许经营权到期需归还政府，资产价值随剩余经营年限减少而下降。

六、风险提示

基础设施资产运营不及预期
流动性不足
市场波动风险

六、总结

首批基础设施公募REITs项目整体表现良好，受到市场高度关注，机构投资者认购热情高涨。产权类项目因运营稳定和资产增值潜力，更受投资者青睐，而经营权类项目则因期限限制存在较大不确定性。回拨机制限制了部分项目向公众投资者的配售空间，公众投资者可认购规模约为21亿元。建议投资者关注项目类型、现金流分配率及资产属性，理性评估投资价值。