20190708-中国银河-不一样的地产周期：从”同起同落”到”城市分化”_29页_1mb

不一样的地产周期：从“同起同落”到“城市分化”

核心内容概述

中国房地产行业呈现明显的周期性特征，但近年来行业总量周期性减弱，城市周期性增强。这一变化主要体现在政策调控逻辑、市场表现和城市分化趋势上。从2005年至2019年，房地产市场经历了四轮小周期，每轮周期约3-5年，呈现出“上行-下行”的波动模式。

主要观点

• 总量周期性减弱：房地产行业整体波动减弱，城市间分化加剧，政策调控更注重地方差异。
• 政策调控逻辑转变：从“保经济”与“保民生”的博弈，到“房住不炒”与长效机制建设，政策导向逐步明确。
• 市场表现分化：一线城市表现温和回暖，二线城市普遍向好，三四线城市则面临回调压力。
• 投资逻辑变化：随着市场分化，龙头房企更具竞争优势，投资建议更倾向于具备资源优势和增长潜力的企业。

四轮小周期回顾

2005-2008年小周期

• 基本面：房地产市场整体偏热，销售金额同比从24.1%上升至51.5%，随后进入下行通道，2008年底销售金额同比见底为-19.8%。
• 政策：政策调控重心为稳定房价，缓解上涨压力。
• 市场表现：申万房地产板块超额收益出现两次背离，相对收益波动较大。

2008-2011年小周期

• 基本面：房地产逆周期对冲金融危机，销售金额同比从-19.8%攀升至86.8%，随后震荡下行至-9.3%。
• 政策：政策先行趋势明显，调控作用显著，政府采取积极财政政策和适度宽松货币政策。
• 市场表现：相对沪深300收益为正值，平均达8%，市场表现优于大盘。

2012-2014年小周期

• 基本面：经济增速放缓，销售金额同比从-20.9%上升至77.6%，随后转负至-9.3%。
• 政策：政策对冲宽松货币政策，保障性住房建设成为重点。
• 市场表现：板块相对收益为正值，收益率在10%附近高位震荡。

2015-至今小周期

• 基本面：房地产行业重点去库存，销售金额同比从-9.3%上升至55.9%，随后进入下行通道，2019年2月销售额同比为2.8%。
• 政策：贯彻“房住不炒”定位，推动长效机制建设。
• 市场表现：板块相对收益逐步收窄，2017年起转为负值。

未来周期预测

• 总量周期性减弱：房地产行业整体波动减弱，未来将更多体现城市间的分化。
• 城市周期性增强：
  • 一线城市：有望温和复苏，政策管控仍为重心。
  • 二线城市：普遍回暖，承接一线溢出效应。
  • 三四线城市：进入回调期，棚改退出后缺乏支撑。
• 政策展望：未来政策将更加注重“一城一策”，调控将更具灵活性和针对性。
• 行业基本面：预计2019年整体房价涨幅1%，销售面积增速-3%- -4%，销售金额增速2%-4%，房地产投资增速8%-10%。

投资建议

• 行业表现：年初至今，房地产行业指数跑输沪深300，但部分子行业表现较好。
• 估值分析：A股房地产板块市盈率10.3X，较历史均值折价57.4%，具有较大的估值修复空间。
• 重点推荐标的：
  • 招商蛇口（001979）：重组上市后确立“前港-中区-后城”发展模式，土储优质丰富，销售增速高于行业平均水平。
  • 阳光城（000671）：销售和面积增长均高于行业，管理团队稳定，具备较强增长潜力。

关键信息

• 政策工具多样化：从调控房价到保障性住房建设，再到长效机制建设，政策工具逐步完善。
• 城市分化明显：一线城市和强三线城市需求释放，三四线城市面临库存压力。
• 龙头房企优势凸显：在融资、品牌和运营方面具有明显优势，具备更强的市场竞争力。
• 估值修复空间大：A股房地产板块估值处于历史低位，具备较大的上升空间。

重点推荐标的详情

招商蛇口（001979）

• 发展模式：确立“前港-中区-后城”发展新模式，业务涵盖园区开发、社区开发和邮轮产业。
• 业绩表现：2018年实现销售金额1706亿元，同比增速51%，达成年初目标。
• 土储优势：未结转土储高达4217.68万方，一二线土储占比72%，对应未结转货值9236.7亿元，可覆盖2018年全年销售额5.4倍。

阳光城（000671）

• 发展历程：自1995年起家，2002年上市，2017年销售排名前20，2018年排14名。
• 增长潜力：2013年起销售额和销售面积年化增长率分别为50%和46%，远高于行业平均水平。
• 管理团队：由知名职业经理人陈凯带领，公司管理总部迁至上海，标志着高速成长期的开始。

总结

房地产行业正经历从“同起同落”的总量周期向“城市分化”的趋势转变。未来，政策将更加注重城市差异，调控将更具灵活性。建议关注具备资源优势和增长潜力的龙头房企，如招商蛇口和阳光城，以应对市场分化趋势。