策略深度报告：不一样的地产周期-20220425-红塔证券-19页_506kb

证券研究报告总结：不一样的地产周期

核心内容

本报告由红塔证券宏观总量组发布，分析当前房地产市场面临的特殊周期背景，指出与以往地产放松周期相比，本轮地产周期具有显著不同的特征。研究从购房模式、居民购房意愿与能力、房企经营策略、房地产市场环境以及城市分化等多个角度展开分析，旨在判断当前房地产政策放松是否能够快速带动行业底部的到来。

主要观点

1. 政策放松范围广泛，市场确认政策底

• 截至年初，国内已有超过60个城市出台房地产放松政策，包括郑州、福州、哈尔滨等省会城市。
• 政策涵盖降低房贷利率、放松限购限售、提升公积金贷款额度、提供财政补贴等。
• 国常会提出加强金融支持消费和有效投资，优化保障性住房金融服务，进一步推动政策放松。

2. 居民购房意愿减弱，需求端承压

• 短期因素：对期房销售的不信任、疫情反复导致居民收入不确定性上升、居民杠杆率高位运行，抑制了居民加杠杆购房的意愿。
• 中长期因素：适龄购房人口逐渐减少、城镇化进程放缓，使得潜在购房群体存在上限。
• 购房年龄：国内居民购房年龄集中在25-34岁之间，随着该年龄段人数持续下滑，购房需求将逐步萎缩。
• 房价收入比：一线城市房价收入比超过12年，表明居民需对未来收入有较强预期才愿购房。

3. 房企战略转向谨慎，快周转模式退出

• 房企面临销售回款不足、信用风险延续、外部融资难度大等挑战，资金端压力持续。
• 快周转模式依赖期房销售和预售资金挪用，但随着预售资金监管加强，该模式难以为继。
• 房企资产负债率自2020年起停止扩张，2021年下半年总资产首次出现下滑。

4. 城市分化明显，政策调控难度加大

• 一线城市：供给刚性，库存不高，房价仍保持上涨趋势，但政策放松可能破坏“房住不炒”成果。
• 三四线城市：棚改透支需求，产业与资源不足，库存高企，房价承压，销售下行压力更大。
• 政策导向：因城施策成为主流，热点城市政策松动谨慎，部分承压地区率先放松，政策空间仍较大。

5. 城投进入地产市场，但运营能力有限

• 城投公司加快拿地，成为土拍市场主力，以托底土地出让收入和推动城投转型。
• 相比传统房企，城投在房地产运营、人员配置等方面存在不足，可能导致拿地—开工—竣工周期拉长。

6. 房地产长周期或已进入顶部

• 1990年以来，国内房地产市场可分为两个阶段：2016年前为高增长阶段，2016年后进入高基数、低增速阶段。
• 房地产销售和投资增速均进入低增长区间，反映市场进入调整期。
• 人口增长放缓、城镇化进程趋缓、人均住房面积接近国际水平，限制了房地产的长期增长空间。

关键信息

• 政策底已确认：当前房地产放松政策频出，市场对政策底形成共识。
• 居民杠杆率高企：2021年末居民部门杠杆率已达62.2%，处于历史高位。
• 期房销售遇冷：期房销售占比大幅下滑，居民更倾向现房，房地产销售模式面临转变。
• 房企缩表：房企资产负债率下降，总资产减少，快周转模式退出。
• 城市分化严重：一线和二线核心城市“易涨难跌”，三四线城市“易跌难涨”，政策需更精细化。
• 城镇化放缓：国内城镇化率已达64.7%，新增城镇人口自2016年后持续下降。
• 人均住房面积接近国际水平：国内城市人均住宅面积达40平方米，折算公摊后约30平方米，后续增长空间有限。

结构特点

• 宏观视角：从居民、房企、政策、市场环境等多维度分析地产周期。
• 数据支撑：引用大量图表数据，如房价收入比、居民杠杆率、存销比、购房年龄分布等，增强分析的可信度。
• 政策与市场联动：强调政策放松与市场反应之间的关系，指出政策底与行业底之间的时差问题。

风险提示

• 后续地产政策仍有调整空间，需关注政策变化对市场的影响。
• 城市分化加剧，政策调控需更加精准。
• 居民杠杆率偏高，购房意愿受抑制，需警惕进一步风险。

研究团队信息

• 首席分析师：李奇霖（S1200520110002）
• 研究助理：孙永乐（S1200121030005）
• 其他研究团队成员：涵盖消费、生物医药、智能制造、高新技术等多个领域。

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