20230803-德邦证券-宏观专题_认房不认贷_房地产市场拐点来了吗__15页_1mb

投资要点串联

• 核心观点： 2023年7月24日政治局会议后，主要政策部门推动“认房不认贷”和下调存量房贷利率等调整，这些措施预计会降低改善型置换需求的首付比例14%和房贷利率0.83%左右。例如，若全部16个一二线城市采用“认房不认贷”，平均可释放显著需求。支持性政策为渐进式优化，加强而非刺激短期市场反弹，政策落地需观察，已调整城市的购房需求走势可作为参考（如郑州经历上下波动）。尽管需求可能短期回暖，但需求的持续性未定，尤其是市场基础较弱。潜在风险包括政策执行缓慢、一线城市效应扩散，以及市场下行超预期；相应地，宏观调控可能继续。供给与需求的结构性变化需结合人口周期（如劳动年龄人口下降）和城镇化减速来理解；横向对比类似日本1970年代变革，供给短缺正转为结构性平衡，但存在区域短缺，例如东北和核心城市人均住房不足。

房地产供求关系变化解析

• 政策演变： 供给与需求的变化标志着“三步走”：首先于2022年底中央经济工作会议被注意，随后7月央行和政治局会议强调供需调整。2010-2020年人均住房间数从0.93上升到1.O6，显示总量平衡，但城市与镇存在差异，核心城市如北京、广东短缺。类似日本1970年左右，我国缺口可通过“认房不认贷”等政策缓解。人口因素如劳动年龄人口减少和城镇化率高位卡顿，约束新增需求，推动更多改善型需求。

政策仪态和市场影响评估

• 政策措施： 政治局会议推迟后，相关部门推进五项需求端政策：降首付、低首套房贷、换购税费减免、认房不认贷、调存量房贷利率。其中，新加入的“认房不认贷”和下调存量利率为主要亮点，全国一城一策实施，不对所有地区一刀切，强调城市依据不同需求松绑。一线城市的政策力度更大，尤其是广深，向来住房压力较大，新政策可能比京沪更显着。已调整的二线城市，诸如六城市如南京、苏州等，会经历需求反弹或走弱，需跟踪数据。

• 影响分析： “认房不认贷”预计会降低改善型购房门槛，引发二手房和新房交易共振，尤其换购者增加50%潜在人群。若全城落地，在多数一二线城市至少减5-40%首付比例和降0.3-13%利率，从而疏导积压库存。尽管有一些数据，如郑州取消“认房又认贷”后销量波动经历“反弹-走弱-再反弹”，但购房者结构改善要待政策实际效果显现。

风险考量

• 潜在威胁： 政策实施缓慢影响供给-需求平衡恢复程度；一线城市宽松倾向可触发跨区域联动，这增加不稳定性；房地产下行若大面积加剧，将迫其他城市跟进或更深度调整，高频监控数据是关键。总体上，深化调整过程中不确定性多，短期对整体经济有亲周期影响。

(请注意，此总结基于报告内容，浓缩核心观点和关键数据，未重复细节或冗余信息)