20220920-德邦证券-REITs专题系列研究_PE+REITs_光大嘉宝_14页_1mb

光大嘉宝PE+REITs商业模式分析总结

核心内容概述

本文深入分析了光大嘉宝的成长路径及其“PE+REITs”商业模式，揭示了其在房地产开发与不动产资产管理领域的战略转型与业务布局。

公司简介

光大嘉宝原为上海嘉宝照明电器公司改制而来，1992年上市，2002年起转向房地产开发。2016年，公司通过受让光大安石和安石资管各51%股权，正式切入不动产资管赛道。光大控股成为其第一大股东，持股比例达29.17%，公司实际控制人变更为中国光大集团。

房地产开发业务

• 区域布局：公司主要聚焦于上海嘉定及周边地区，开发住宅项目如梦之春、梦之悦等。
• 历史表现：2019-2021年销售面积和销售额保持稳定，分别为11.2/10.5/12.1万平和36.2/32.9/41.9亿元。
• 现状与趋势：受疫情影响及可售货值减少，2022H1销售收入仅为3443万元，销售面积仅1054平方米。公司无新增土地储备，存量土地项目去化将推动房地产开发业务逐步退出。

不动产资管业务

• “PE+REITs”模式：光大安石通过该模式打通了募投管退的产业闭环，实现资产增值与退出。
• 业务特点：
  • 专注投资能产生稳定现金流的物业类型，如购物中心、写字楼、综合体、产业园区、物流仓储等。
  • 截至2022H1，光大安石在管项目36个，管理规模达454.7亿元，业态以商业和综合体为主，占比分别为37.04%和36.18%。
  • 同步开展不动产基金投资，参与17只基金，投资余额达47.6亿元，其中部分基金纳入合并报表范围。
• 管理团队：团队成员多来自控股股东光大控股及子公司光大安石，具备丰富的行业经验和管理能力。
• 投资案例：
  • 上海光大安石中心项目（综合体）
  • 上海虹桥中心项目（综合体）
  • 重庆朝天门项目（综合体）
  • 上海嘉定大融城项目（综合体）
  • 其他如江桥、黄金广场等项目也纳入管理范围。

投资要点

• 光大嘉宝依托光大控股的金融资源和光大安石的资产管理能力，构建了“PE+REITs”商业模式。
• 该模式通过募资、投资、管理、退出的闭环机制，提升资产价值并实现退出收益。
• 公司聚焦于能产生稳定现金流的物业类型，如购物中心、写字楼、综合体等。
• 光大安石在2021年内连续第八年蝉联“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首，展现出强大的行业竞争力。

风险提示

1. 在管项目出租率下滑：疫情尚未完全结束，企业及居民避险情绪仍存，可能导致租赁需求减少。
2. 销售型物业去化不及预期：受经济下行和政策调控影响，房地产销售面临压力。
3. 商誉减值风险：公司受让光大安石股权价格高于其可辨认净资产公允价值，若业务推进不及预期，可能面临商誉减值。

关键信息总结

结论

光大嘉宝通过“PE+REITs”模式，成功转型为不动产资管平台，依托光大控股的金融资源和光大安石的资产管理能力，实现资产价值提升与退出收益。然而，受宏观经济和疫情等因素影响，其房地产开发业务面临去化压力，逐步退出。同时，不动产资管业务也面临出租率下滑和商誉减值等潜在风险，需持续关注市场动态与政策变化。