20220801-西部证券-银行行业专题报告_浅析行业周期_政策导向及银行逻辑-银行角度_如何应对房地产_新周期__36页_1mb

银行角度，如何应对房地产“新周期”？

核心结论

• 地产管控政策四轮周期：从政策鼓励房市升温到全面管控，房市反应逐渐从滞后变为灵敏。
• 银行股走势变化：2017年前，银行股走势与楼市高度相关；2017年后，受楼市影响减弱，叠加银行基本面优质，股价趋势趋于稳定。
• 房企融资监管趋严：银行对房企的融资支持受限，房企更依赖销售回款。
• 银行涉房业务调整：银行在总量和结构上均有优化，重点聚焦优质客户和高能级区域。
• 银行主动化解涉房风险：通过多种措施稳定资产质量，风险恶化可能性较小。
• 投资建议：关注优质区域行及轻地产、重实体、客群牢的银行，如宁波、招行、平安、兴业等。
• 风险提示：疫情拖累经济、地产监管超预期、风险处置不及预期。

主要观点

一、每轮房地产政策收紧，银行如何表现？

1. 第一轮（2003-2005年）：政策收紧抑制了房市过热，银行股表现平平。
2. 第二轮（2006-2007年）：政策密集调控一度失灵，房市继续升温，带动银行股大涨。
3. 第三轮（2010-2014年）：政策再次收紧，银行股平稳下调，但受降准降息影响，2012年末至2013年中出现小幅回升。
4. 第四轮（2017年至今）：政策持续收紧，银行股走势与楼市关联减弱，长期趋势稳定，不良率持续压降。

二、监管层面：政策缓释地产压力

1. 上阶段调控房市，多家房企违约：

   • 2020年以来，监管加强了对房地产资金面的管控，出台“三线四档”、“房地产贷款集中度管理制度”等政策，房企融资受限。
   • 多家房企如阳光城、恒大、蓝光等出现债务违约，影响市场信心。

2. 现阶段多措并举提振需求：

   • 监管层面持续出台政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、支持保障性租赁住房等，以稳定市场预期。
   • 地方层面超过170城放松地产政策，如降低首付、提高公积金贷款额度、人才引进等。

3. 首套利率再降，按揭利率降至低位：

   • 2022年5月首套房利率下限下调20BP，带动全国房贷利率下行。
   • 7月多个城市首套房贷利率降至历史低位，如合肥、芜湖、东莞等。

三、销售端仍较为低迷，房企需寻新思路

1. 房地产销售6月短暂回温：

   • 6月TOP100房企销售额环比增长26.38%，30城商品房成交面积回升。
   • 但7月前两周重点城市新房成交环比下降，二手房交易量有所上升。

2. 土地及融资承压，出现积极信号：

   • 土地成交规模和溢价率持续低迷，但7月多家房企发债规模超300亿元，融资出现积极信号。
   • 房企需通过盘活存量资产、优化结构、探索REITs等新路径来应对当前形势。

3. 居民购房意愿较弱，收入下降恐致需求不足：

   • 居民中长期贷款同比增速降至历史低位，居民可支配收入增速下滑。
   • 房地产税试点抑制投资性购房需求，居民购房意愿减弱。

四、银行涉房规模下降，重点投向高能级区域

1. 银行涉房全口径业务规模同比回落：

   • 2021年主要股份行涉房业务占总资产比例整体下降，招商、兴业、中信、民生、平安等银行涉房资产占比均低于10%。
   • 担险业务中，贷款占比约75%，非担险业务以债券承销为主。

2. 银行风险偏好下降，房企更依赖销售回款：

   • 银行对房企风险偏好下降，更聚焦优质客户和高能级区域。
   • 房企融资受限，销售回款成为主要资金来源，银行通过展期、续贷等方式缓解压力。

3. 房贷重点投向一二线及发达区域：

   • 房贷集中于一二线城市及发达地区，占比仍居高位，但整体压力不大。
   • 银行通过降低首付比例、优化利率等措施，提升房贷可得性。

五、推进“保交楼”，银行涉房业务长期可控

1. 各方发力“停贷”事件，推进“保交楼”：

   • 银行加大项目贷和并购贷支持力度，对受困企业贷款进行展期、续贷等。
   • 通过严格筛选白名单房企、成立专项组、加强贷后管理等方式，主动化解风险。

2. 银行主动披露涉房情况，风险可控：

   • 多家银行主动披露涉房业务情况，加强透明度。
   • 房企债务违约比例较低，银行涉房贷款占比大多在0.01%左右，资产质量恶化可能性较小。

关键信息

• 房地产政策周期：四轮周期中，银行对房市的反应逐渐从滞后到灵敏，从无序到规范。
• 银行涉房业务结构：主要股份行涉房业务占总资产比例下降，非担险业务如债券承销、理财等成为重要组成部分。
• 房贷利率变化：首套房贷利率多次下调，部分城市已降至4.25%。
• 房企融资困境：融资渠道受限，销售回款成为关键，银行通过多种手段缓解风险。
• 政策对银行影响：银行股走势与楼市脱钩，长期趋势稳定，估值处于历史低位。
• 投资机会：优质区域行、轻地产重实体、客群稳定的银行更具潜力，如宁波、招行、平安、兴业等。

图表目录摘要

• 图1：房地产政策周期与经济表现
• 图2：房地产开发销售对宏观调控的影响
• 图3：房屋新开工面积和商品房销售面积同比增速
• 图4：房地产对公和对私贷款投放情况
• 图5：银行板块历史表现
• 图6：银行不良率持续压降
• 图7：LPR利率调降趋势
• 图8、9、10：房贷利率下行趋势及城市首套房贷利率变化
• 图11、12、13：房地产销售数据及价格变化
• 图14、15、16：新房、二手房价格变化及区域表现
• 图17、18、19：土地成交、房地产开发投资及融资数据
• 图20、21、22、23、24：城镇化率、房贷同比、中长期贷款、居民杠杆率、居民收入增速

表格目录摘要

• 表1：房地产资金面监管政策
• 表2：房企风险事件
• 表3：房地产政策动向
• 表4：地方房地产放松政策
• 表5：典型城市新房与二手房成交情况
• 表6：房企发债情况
• 表7：股份行涉房业务情况
• 表8：银行房地产业务区域分布
• 表9：银行贷款集中制度
• 表10：房贷利率变化对银行的影响
• 表11：停贷事件银行回应
• 表12：监管层对“保交楼”的态度
• 表13：银行应对措施
• 表14：房地产不良率变化
• 表15：其他行业不良率趋势
• 表16：银行提供并购贷情况

投资建议

• 短期关注银行中报业绩：银行板块估值处于历史低位，关注优质区域行如江苏、成都、杭州、苏州、常熟等。
• 关注“保交楼”政策下的机会：重点支持优质房企及区域发展，如宁波、招行、平安、兴业等。
• 长期趋势：房企需转变发展模式，银行应优化结构，提升资产质量，探索新业务增长点。

风险提示

• 疫情拖累经济增速
• 地产监管力度超预期
• 风险处置不及预期