20220718-JLL-2022年第二季度上海房地产市场回顾_疫情影响下市场基本面韧性犹在_上海各物业市场正待复苏_5页_3mb

上海2022年第二季度市场总结

核心内容概述

2022年第二季度，上海房地产市场受到疫情管控措施的显著影响，整体表现呈现分化态势。不同物业类型（办公楼、零售、住宅、物流、酒店）在市场复苏节奏、租金变化、空置率和供应情况等方面表现各异。尽管部分行业和区域保持韧性，但整体市场仍面临挑战，尤其是疫情对租赁决策和消费信心的冲击。

办公楼市场

主要观点

• 疫情对市场的影响：疫情管控措施导致企业经营活动受限，市场整体需求减弱，部分业主下调租金预期。
• 净吸纳量：全市净吸纳量录得3万平方米，中央商务区净吸纳量下调，非中央商务区则因新项目竣工而有所上升。
• 租金变化：中央商务区租金环比下降0.6%，非中央商务区租金环比下降1.5%。
• 空置率：中央商务区空置率维持在7.4%，非中央商务区空置率升至25.0%。
• 新增供应：非中央商务区徐汇滨江板块新增17万平方米甲级办公楼供应，推高空置率。

关键信息

• 行业表现：金融服务业和专业服务业保持韧性，生命科学行业需求稳健。
• 市场展望：短期内疫情对租赁决策造成延迟，非中央商务区项目面临更大挑战。扶持政策将助力市场企稳，中长期看生命科学和新经济行业需求有望提升。

零售市场

主要观点

• 疫情对市场的影响：疫情导致零售市场承压，部分实体店关店，新租活动推迟。
• 净吸纳量：全市净吸纳量为负172,700平方米，核心商圈和非核心商圈均未录得新项目入市。
• 租金变化：核心商圈首层租金环比下降2.0%，非核心商圈租金环比下降2.9%。
• 空置率：核心商圈空置率上升至9.7%，非核心商圈上升至10.0%。

关键信息

• 消费复苏：6月复商复市后，客流量和销售额逐步恢复，奢侈品、咖啡茶饮及外摆餐饮表现较好。
• 市场展望：预计下半年零售业将温和复苏，租金仍受租赁活动放缓和新增供应影响而承压。部分项目将通过租户调改、重新定位等方式提升竞争力。

住宅市场

主要观点

• 疫情对市场的影响：疫情导致住宅销售市场成交量下降，高端市场因线上认购模式有所回升。
• 成交量：二季度住宅成交量约130万平方米，环比下降52.4%，同比下降49.5%。
• 价格变化：高端一手和二手价格均保持稳定，分别为126,500元/平方米和107,300元/平方米。
• 供应情况：高端市场无新增供应，部分项目延期开盘，预计下半年高端市场竞争加剧。

关键信息

• 政策影响：上海出台提振楼市措施，缩短项目入市流程，推动高端市场销售。
• 市场展望：整体楼市将逐步恢复信心，下半年有望企稳回温。人才落户政策放宽可能带来更多购房需求，支撑市场复苏。

物流地产市场

主要观点

• 疫情对市场的影响：疫情导致物流地产租赁活动延期，净吸纳量下降至6,000平方米。
• 租金变化：租金环比上涨0.7%，同比上涨3.6%，市场整体仍保持上涨趋势。
• 空置率：非保税物流仓储市场空置率升至9.9%，环比增加1.4个百分点。
• 新增供应：二季度唯一完工项目为普洛斯香花桥物流园，预计下半年新增供应将显著增加，尤其集中在青浦子市场。

关键信息

• 投资活跃：领展房地产投资信托基金和摩根士丹利等机构积极收购优质物流资产。
• 市场展望：下半年新增供应可能进一步推高空置率，但租赁活动有望反弹，租金维持上涨趋势。

酒店市场

主要观点

• 疫情对市场的影响：疫情导致酒店市场业绩骤降，入住率和日均房价均下滑。
• 交易情况：交易额同比下降34%，大量交易推迟至四季度或2023年一季度。
• 入住率与房价：截至5月，市场入住率为43.7%，日均房价降至771元，客房收入下降至337元/间，同比分别下降10.9、14.0和31.1个百分点。
• 新增供应：上半年新增3家酒店，共计853间客房，预计下半年还将有1,423间客房入市。

关键信息

• 政策影响：6月全面复工复产后，旅游限制逐步解除，但疫情反复仍可能影响短期市场复苏。
• 投资趋势：高净值投资人和机构型投资人活跃，国央企积极收购民企持有的不良酒店资产。
• 市场展望：疫情控制后，被压抑的需求将释放，酒店市场有望恢复。未来三年，上海将新增多个酒店项目，尤其关注需求市场和供给市场的动态变化。

总结

2022年第二季度，上海房地产市场整体受到疫情的显著影响，呈现分化态势。各细分市场在复苏节奏、租金变化、空置率和供应情况上各有特点。办公楼市场在中央商务区保持相对稳定，非中央商务区则面临较大挑战；零售市场在复苏初期表现不一，高端业态更具韧性；住宅市场成交量下降，但高端市场因政策支持有所回升；物流地产市场虽受供应延迟影响，但租金保持上涨；酒店市场则因疫情严重承压，但政策和市场预期为未来复苏提供支撑。