20170918-JLL-二零一七年第二季度大中华区物业摘要：投资市场热度不减_67页_12mb

报告摘要

2017年第二季度中国房地产市场总结

核心内容概览

2017年第二季度，中国房地产市场整体表现稳健，但不同区域和资产类型呈现分化趋势。GDP增速维持在6.9%，制造业PMI上升，显示经济持续增长。固定资产投资同比增长8.6%，其中基础建设投资增长显著，而消费市场在汽车和住宅类商品带动下增长强劲。同时，由于政策调控，金融风险防范成为重点，经济增速预计下半年放缓。

主要观点与关键信息

经济与政策动态

2017年第二季度，中国GDP增速与第一季度持平，维持在6.9%。
制造业表现强劲，PMI达到51.7，显示扩张步伐加快。
投资仍为主导，上半年固定资产投资增长8.6%，其中基础建设投资增长21.1%，贡献率高达46.5%。
消费市场在第二季度增强，6月社会消费品零售总额同比增长11%，创18个月新高。
央行维持基准利率不变，但更关注金融风险防控，紧缩政策可能抑制经济增长动力。

甲级办公楼市场

一线城市甲级办公楼租赁需求稳定，新兴区域如北京奥林匹克、广州琶洲、深圳后海表现活跃。
金融、专业服务和科技类企业为主要租户，带动甲级办公楼市场活跃。
二线城市租金出现环比下跌，部分城市如郑州、西安跌幅明显，但部分项目如南京德基广场和西安凯德广场支撑租金增长。
一线城市租金小幅上涨或持平，但因供应有限，市场资本化率收窄，投资者转向二线和三线城市。
仲量联行数据显示，二线城市吸引力凸显，特别是成都、无锡、苏州等城市。

优质零售物业市场

一线城市主要租赁需求来自餐饮类租户，特别是外卖和大众市场品牌。
新零售概念店在沪、深布局，如百联新零售发现店RISO、盒马鲜生和超级物种。
奢侈品牌如Dior、Emporio Armani和Sandro在重点二线城市扩张，显示奢侈品消费回流迹象。
非一线城市则将零售空间转型为联合办公等业态，如沈阳的百联购物中心。

住宅市场

一二线城市维持紧缩政策，部分城市如上海、北京开始调整政策，但总体需求依然强劲。
仲量联行数据显示，20个主要城市住宅成交量环比增长23%，库存量下降6%，去库存政策在一二线城市成效显著。
一二线城市价格保持稳定，部分城市均价小幅上升；三四线城市因需求外溢效应减弱，基本面不支持长期繁荣。

投资市场

2017年上半年中国投资交易总额逾808亿元人民币，同比增长44.8%。
办公楼成为最受欢迎的投资资产，交易总额达402亿元人民币，占总交易额的49.8%。
境外投资者占比上升至36.6%，其中香港和新加坡为主要来源地。
二线城市如成都成为投资热点，其交易额占比达到8%，接近广州的10.6%。

关键区域市场表现

北京

甲级办公楼市场净吸纳量增长，租金略有下降。
金融和科技企业继续扩张，推动市场需求。
新供应集中在CBD、奥林匹克公园等区域，预计未来供应将对租金施加压力。

上海

优质零售物业租金反弹，主要受时尚零售和餐饮类租户带动。
零售市场新增供应主要集中在华东地区，如杭州和宁波。
部分高端项目如来福士广场和国大城市广场推动租金增长。

成都

甲级办公楼市场净吸纳量增长，空置率下降至71%，为五年来首次突破70%。
租金跌幅放缓，资本值保持稳定。
新增供应预计将在2017年内达到37万平方米，推动市场进一步发展。

深圳

办公楼市场供应放缓，但租金有所下降。
部分项目如中兴通讯出售办公楼，推动市场活动。
预计下半年新增供应约50万平方米，空置率将上升至17-20%。

雄安新区

作为国家级新区，雄安新区可能成为承接北京非首都功能的新城市。
其发展战略旨在通过中央政府支持，推动新城市建设和经济刺激。
雄安新区的开发将首先聚焦基础设施和生活配套建设，未来将逐步引入办公楼。

各城市市场动态

天津

内资金融企业推动租赁需求，空置率下降至48.2%。
供应预计将在下半年继续增长，但租金跌幅收窄。

青岛

大宗租赁交易表现突出，专业服务和金融为主要需求来源。
乙级办公楼新增供应，空置率下降至26.3%。

重庆

江北嘴区域租赁需求旺盛，空置率下降至57.2%。
金融和地产企业推动市场需求，资本值跌幅收窄。

沈阳

优质办公楼市场租金轻微下跌，但供应量较大，预计未来租金回升。
沈阳自贸区带动部分企业搬迁，为市场带来增量需求。

台北

租赁需求以中小坪数为主，空置率下降至7.9%。
租户谨慎，多数维持原单位续租，部分评估搬迁至优质大楼。

香港

中环办公楼租金屡创新高，资本值大幅上升。
政府卖地推动资本值增长，预计全年资本值增长15-20%。

武汉

甲级办公楼净吸纳量近11.5万平方米，金融和地产企业为主要租户。
新增供应导致空置率微幅上升，市场资本值保持平稳。

总结

2017年第二季度，中国房地产市场在政策调控下保持稳定，但不同区域和资产类型表现分化。一线城市投资和租赁市场趋于饱和，二线城市成为新的增长点。随着政策调整和市场需求变化，投资者开始关注二线和三线城市，境外投资也有所回升。未来市场将面临供应增加带来的租金压力，但整体趋势仍以稳定为主，部分区域如雄安新区可能成为新的投资热点。

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