2022-07-17-JLL-2022年第二季度上海房地产市场回顾_疫情影响下市场基本面韧性犹在_上海各物业市场正待复苏_5页_3mb

上海商业地产2022年第二季度总结

办公楼市场

• 疫情影响：二季度受疫情管控影响，租赁活动受阻，需求减弱，市场进入净吸纳量下行通道。
• 租金：中央商务区租金环比下降0.6%，非中央商务区下降1.5%，租金整体下降。
• 需求趋势：金融、专业服务业和生命科学行业需求保持韧性，小微企业因现金流问题需求减弱。
• 供应：非中央商务区新增供应17万平方米，推动空置率上升至25.0%。

零售市场

• 零售业受挫：四季度净吸纳量为负，主力商场客流量恢复但奢侈品率先复苏，餐饮类租户关店增加。
• 空置率：核心商圈空置率上升至9.7%，非核心商圈升至10.0%。
• 租金下降：核心商圈租金环比降2.0%，非核心商圈降2.9%，资本化率略微上升。
• 展望：下半年市场温和复苏，租金将面临下行压力，新兴业态如健康与安全零售可能崛起。

住宅市场

• 销售下滑：上海住宅供应和成交量大幅下降，六月后价格环比持平，二手市场保持谨慎。
• 高端需求：上海缩短项目入市流程，下半年高端项目竞争加剧，高端住宅价格保持平稳至略有增长可能。
• 政策影响：人才引进政策鼓励落户，有望促进下半年购房需求。

物流与仓储市场

• 物流地产：新项目入住支撑市场，但竣工项目延期，空置率上升至16.6%。
• 租金趋势：租金环比上涨0.7%，涨幅较上季放缓，租赁活动因疫情推迟。
• 投资活跃：领展和摩根士丹利对物流地产投资兴趣大，长三角地区持续吸引力。

酒店市场

• 业绩下滑：全面封控导致酒店入住率仅为43.7%，房价和每间客房收入同比双双下降。
• 恢复缓慢：尽管全面复工，但疫情担忧持续抑制国际游客出行，复苏依赖消费习惯改变。
• 投资机会：高净值投资和国央企进入市场，关注民企持有的不良酒店资产。

市场展望

短期来看，疫情管控使租赁期后市场面临挑战，特别是非中央商务区项目。中长期，国家战略新兴行业和高端需求有望推动复苏和租金缓慢上涨。