房地产行业：污染房地产评估方法初探-20200325-城市测量师行-13页_1mb

污染房地产评估方法初探总结

核心内容

随着城市经济的发展和重工业的扩张，环境污染问题日益突出，导致部分房地产出现不同程度的减损。为应对城市更新过程中污染房地产的治理与再利用，房地产估价行业需引入污染房地产评估作为新的业务方向。本文系统探讨了污染房地产评估的界定、总体思路及具体评估方法，旨在为相关评估实践提供参考。

主要观点

污染房地产是指因外部环境污染导致房屋及其土地价值受损的房地产。其评估实质是计算污染房地产与未污染房地产之间的价差，即“减损价值”。评估方法主要包括比较法、收益法和成本法，其中成本法因考虑“污名”影响，成为最具创新性的评估方式。

关键信息

一、污染房地产的评估界定

• 污染房地产指因环境污染造成的外部折旧，影响房屋质量和土地价值。
• 污染房地产评估是指估价机构依据估价目的和程序，分析、测算并判断污染房地产价值的活动。
• 评估需考虑物理、功能、经济因素以及污染导致的额外损耗。

二、污染房地产评估的总体思路

• 污染房地产的价值减损是其与未污染房地产之间的价差。
• 评估公式为：
  $$
  V = VU - D
  $$
  其中，$V$ 为污染房地产价值，$VU$ 为未污染房地产价值，$D$ 为减损价值。

三、污染房地产评估方法

（一）比较法

• 基于市场调查资料，寻找类似污染房地产进行比较。
• 调研方法：采用市场访谈分析法，获取市场对污染风险的认知。
• 定量分析：结合多元回归分析、环境案例分析和市场访谈，修正交易案例中的区域、个别及污染因素，得出污染房地产的减损价格。
• 比较法关键难点在于如何合理分类和比较交易案例。

（二）收益法

• 考虑污染对房地产租金收益和使用年限的影响，测算减损价值。
• 减损值法：计算未来每年净收益减损额的折现总和。
• 收益年限减少法：计算因使用年限缩短带来的价值减损。
• 组合法：同时考虑收益减损和年限缩短的影响，公式为：
  $$
  D = \sum_{i=1}^{m} \frac{\Delta A_i}{(1 + y)^i} + \sum_{i=m}^{n} \frac{A_i}{(1 + y)^i}
  $$
  其中，$y$ 为折现率，$m$ 和 $n$ 分别为有污染和无污染房地产的剩余使用年限。

（三）成本法

• 成本法将污染房地产的减损价值分为有形减损 $D_1$ 和无形减损 $D_2$。
• 有形减损 $D_1$：
  • 若房屋可修复，计算房屋和土地的修复成本。
  • 公式：$D_1 = C_F + C_L$，其中 $C_F$ 为房屋修复成本，$C_L$ 为土地治理成本。
  • 若房屋不可修复，计算房屋客观减损价值 $P_W$，再加土地治理成本。
  • 公式：$D_1 = P_W + C_L$。
• 无形减损 $D_2$：
  • 由“污名”带来的市场、健康、心理等风险影响。
  • 采用专家打分法或风险影响等级量化法，确定风险减损率 $Rf$。
  • 公式：$D_2 = VU \times Rf$，其中 $VU$ 为未污染房地产价值。

评估步骤与工具

成本法评估步骤

1. 确定风险影响因素：根据治理、修复阶段，分析10个主要风险因素。
2. 风险概率与影响程度指标：通过横向（概率）和纵向（影响）指标，对风险进行定性评估。
3. 风险程度等级量化：根据风险概率和影响程度，确定风险等级并对应减损率 $Rf$。

总结与建议

• 污染房地产评估是房地产估价行业的重要发展方向。
• 比较法和收益法在实践中受制于数据的可获得性和保密性，而成本法则更适用于实际操作。
• 建议加强污染房地产评估的技术研究与数据积累，完善评估理论与方法，为城市更新和房地产交易提供专业支持。

评估注意事项

• 市场访谈应针对污染相关当事人，信息需客观、全面。
• 评估需区分污染因素与其他因素对价格的影响。
• 有形减损需专业检测与修复方案支持。
• 无形减损需结合风险评估矩阵图进行量化分析。

附：风险程度等级与减损率对照表