20200325-城市测量师行-污染房地产评估方法初探_13页_1mb

污染房地产评估方法初探总结

核心内容

随着城市经济发展和重工业扩张，环境污染问题日益严重，导致部分房地产出现污染损害。这类房地产在城市更新和交易过程中需进行专门评估，以确定其减损价值。上海市于2016年出台相关管理办法，强调“谁污染、谁治理，谁使用、谁负责”的原则，为污染房地产评估提供了政策依据。本文从评估界定、总体思路和具体方法三个方面，探讨了污染房地产评估的实践路径。

主要观点

1. 污染房地产的定义：指因外部环境污染导致房屋及其土地受损，造成额外折旧或质量缺陷的房地产。
2. 评估目的：确定污染房地产与未污染房地产之间的价值差异，即“减损价值”。
3. 评估思路：污染房地产的价值计算公式为 $ V = VU - D $，其中 $ D $ 为减损价值。
4. 评估方法：本文提出三种主要评估方法：比较法、收益法和成本法，其中成本法因其对“污名”影响的考量，被认为更具创新性。

关键信息

一、污染房地产的评估界定

• 污染房地产评估不仅考虑物理、功能和经济因素，还需特别关注环境污染引起的额外损耗。
• 评估活动由房地产估价机构完成，需提供专业意见，评估对象包括房屋和土地。

二、污染房地产评估的总体思路

• 污染房地产的价值减损是其在污染状态下的价值与无污染状态下的价值之间的差额。
• 评估目标是通过分析污染对房地产使用、收益和市场预期的影响，测算其减损价值。

三、污染房地产评估的评估方法

(一) 比较法

• 基于市场调查，寻找类似污染房地产进行比较。
• 调研方法包括市场访谈分析法，需关注污染源类型、治理阶段、治理成本、污染风险、修复责任等。
• 定量分析需结合多元回归、环境案例分析和市场访谈，修正交易案例的区域、个别及污染因素差异。
• 比较法的关键在于合理分类和比较交易案例，确保污染因素对价格的影响能够被准确识别。

(二) 收益法

• 考虑污染对租金收入、空置率、使用年限及市场预期的影响。
• 减损值法：计算未来各年净收益减损额的折现值。
• 收益年限减少法：计算因使用年限缩短带来的价值损失。
• 组合法：同时考虑收益减损和使用年限缩短的影响，综合计算减损价值。

(三) 成本法

• 成本法将减损价值分为有形减损 $ D1 $ 和无形减损 $ D2 $。
• 有形减损 $ D1 $：
  • 若房屋可修复，减损价值由修复成本和土地治理成本构成，即 $ D1 = CF + CL $。
  • 修复成本包括拆除、修缮、直接经济损失和残值扣除。
  • 土地治理成本根据污染类型、治理技术、成本利润等因素综合计算。
• 无形减损 $ D2 $：
  • 由“污名”带来的市场风险、健康风险、心理风险等影响。
  • 采用风险评估法，通过专家打分或风险发生概率与影响程度矩阵图，确定风险程度等级，并对应减损折扣率 $ Rf $。
  • 无形减损计算公式为 $ D2 = VU \times Rf $。

四、风险评估流程

1. 确定风险影响因素：包括污染治理修复前、期间、后的各类风险。
2. 确定风险概率指标：分为很高、较高、中等、较低、很低。
3. 确定风险影响程度指标：分为高、较高、中等、较小、微小。
4. 确定风险程度等级：结合概率和影响程度，找到风险程度区域。
5. 量化为风险减损率 $ Rf $：根据风险等级，选取对应的减损率。

实践建议

• 成本法因考虑“污名”影响，更适合用于污染房地产的评估。
• 污染房地产评估需结合多种方法，以确保评估结果的科学性和准确性。
• 随着实践的深入和政策的完善，污染房地产评估将成为房地产估价行业的重要组成部分。

总结

污染房地产评估是房地产估价行业新兴且具有挑战性的领域。评估需综合考虑物理、功能、经济以及环境污染带来的额外损耗。目前，由于污染案例较少和数据不透明，比较法和收益法在实际操作中面临困难，而成本法则通过分项评估和风险分析，提供了更全面的减损价值测算路径。未来，随着城市更新和环保意识的增强，污染房地产评估将获得更广泛的应用和更完善的技术支持。