新景祥-南京2017商品住宅市场年报-2018-60页_8mb

南京商品住宅年报总结

核心内容

2017年南京商品住宅市场呈现从增量时代向存量时代过渡的特征，房地产调控政策持续收紧，市场进入盘整周期。同时，随着经济结构的变化，房地产市场的主要矛盾从住房短缺转变为资源错配导致的不平衡不充分发展问题。在这一背景下，房企需要调整战略，从传统的开发销售模式向轻资产运营、特色小镇开发、租赁住房等方向转型，以适应新的市场环境。

主要观点

• 宏观背景：中国经济由超高速增长转向常态化增长，房地产市场增长模式也发生转变，从“量”向“质”发展。
• 政策变化：房地产政策从“去库存”转向“稳增长”，调控政策逐渐从短期政策向长效机制转变。
• 市场趋势：房地产市场从增量市场向存量市场转变，供需矛盾加剧，市场分化明显，热点区域与非热点区域表现差异显著。
• 房企转型：房企应主动调整战略，从价格竞争转向价值竞争，从“售”向“租”转变，发展长租公寓等新型业务。

关键信息

宏观背景解析

• 新时代与新使命：十九大报告提出“新时代”，标志着中国发展进入新阶段，房地产行业也需承担新的使命。
• 新思想与新征程：新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略包括“8个明确”和“14条坚持”，房地产市场需适应新的发展要求。
• 宏观政策趋势：房地产调控政策由短期调控向长效机制转变，政策收紧成为趋势。

市场现状及趋势

• 土地市场：南京土地成交面积为564万m²，总揽金1558亿元，地价持续攀升，强者恒强。
• 新房市场：2017年新房成交628万m²，均价24907元/m²，总量下降，但热度不减。
• 二手房市场：二手房成交88618套，同比降低42%，但与新房比例提升，价格倒挂现象明显。
• 都市圈市场：周边城市土地市场活跃，地价不断刷新，但缺乏人口和产业支撑的城市发展潜力有限。

房企应对建议

• 轻资产转型：房企应从资产升值收益转向增值服务收益，如物业、租赁、养老等。
• 特色小镇开发：产城乡一体化模式成为房企转型新方向，代表企业包括碧桂园、华夏幸福等。
• 租赁市场布局：长租公寓市场潜力巨大，房企应积极探索租赁市场，提升盈利模式。
• 产品与服务升级：房企需提升产品品质，满足改善型需求，从价格竞争转向价值竞争。

关键词解析

新与旧

• 从“居者有其屋”到“住有所居”，房地产的属性正在转变。

量与质

• 从追求规模增长到注重产品质量，市场开始从“量”向“质”发展。

租与售

• 房地产市场逐渐从销售导向转向租赁导向，租赁市场成为新的增长点。

短与长

• 房地产调控政策从短期政策向长效机制转变，强调长期稳定发展。

2018年南京楼市预判

供应

• 土地供应主城稀缺，外围区域增量明显。
• 住宅供应先抑后扬，局部竞争加剧。

需求

• 成交量长期稳健，但增速放缓。
• 刚需外溢至新型热点区域，投资客减少，进一步外溢至环南京区域。

价格

• 价格波动调整，整体趋稳，地王上市可能引发局部价格波动。

长租公寓发展趋势

• 市场潜力：预计到2020年，全国长租公寓市场规模将达到1.95万亿元。
• 盈利模式：长租公寓盈利主要来自租金差、装修溢价、租金增长和衍生服务。
• 房企优势：房企具备资金、品牌、空置率管理及融资成本优势，有利于长租公寓发展。

结束语

• 房地产市场正处于转型的关键阶段，房企需把握趋势，积极调整战略。
• 未来房地产市场将更加注重品质、服务和长期发展，机遇仍在，大幕正启。