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上海商品住宅市场2017年5月总结

核心内容

2017年5月，上海商品住宅市场在高压调控政策影响下保持平稳成交，但成交量和供应量均出现环比和同比下滑。全市商品住宅网签量为69.13万平米，环比增长4%，但同比下降26%。供应量为44.93万平米，环比下降22%，同比下降64%。均价为49441元/平米，环比上涨4%，同比增幅达35%。存销比为8.73个月，处于合理区间。

主要观点

• 政策调控：限购、限贷、限售成为调控核心手段，政策持续收紧，导致市场成交量下降。
• 市场表现：尽管政策严格，但市场仍保持一定活跃度，部分项目表现突出，尤其在刚需产品和改善型项目上。
• 价格与总价结构：3-5万元/平米均价段房源占比37%，仍为成交主力；2-3万元/平米房源占比21%，表现强劲。300-500万元总价段房源占比28%，成为成交主力。
• 户型结构：90-120平米户型段占比39%，继续居首，成为市场主流选择。
• 位置与区域：郊环外成交比重上升，临港新城成为成交板块首位，因轨交开通和未来规划吸引购房需求。
• 物业类型：公寓市场成交上涨，改善型项目推动价格上涨；别墅市场成交和均价均下降，但部分高端项目仍保持较高成交价格。

关键信息

一、报告摘要（核心数据及观点）

• 商品住宅：5月网签量69.13万平米，环比+4%，同比-26%；均价49441元/平米，环比+4%，同比+35%。
• 公寓：5月成交59.09万平米，环比+5%，同比-25%；均价50523元/平米，环比+5%，同比+37%。
• 别墅：5月成交10.04万平米，环比-3%，同比-35%；均价43076元/平米，环比-4%，同比+23%。
• 存销比：8.73个月，处于合理区间。

二、5月重点项目开盘情况

三、市场回顾

• 价格结构：
  • 3-5万元/平米房源占比37%，仍居首位。
  • 2-3万元/平米房源占比21%，去化1187套。
  • 5-10万元/平米房源占比27%，环比下降3个百分点。
• 总价结构：
  • 300-500万元总价段房源占比28%，环比下降6个百分点。
  • 500-800万元和1000万元以上总价段房源分别占比25%和12%，环比上升。
• 户型结构：
  • 90-120平米户型占比39%，仍是市场主力。
  • 90平米以下户型占比29%，环比上升3个百分点。
  • 120-140平米和140-200平米户型占比分别为14%和9%，环比下降2个百分点。
• 位置分布结构：
  • 郊环外成交比重39%，环比上升5个百分点。
  • 外郊环成交比重34%，环比下降4个百分点。
  • 中外环成交比重16%，环比上升4个百分点。
• 区域板块结构：
  • 临港新城连续两个月成交居首，成交量5.23万平米。
  • 大场板块成交量4.22万平米。
  • 金虹桥板块成交量3.33万平米。
• 物业类型结构：
  • 公寓市场成交量上涨，改善型项目拉高均价。
  • 别墅市场成交量和均价均下降，但部分高端项目仍保持较高成交价格。

四、存量分析

• 存量情况：截至5月底，全市商品住宅存量为609.10万平米，环比下降3%，连续8个月低于700万平米。
• 存量结构：
  • 内环内：10%
  • 内外环：21%
  • 外环外：69%
• 存销比：8.73个月，处于合理区间，表明市场供需基本平衡。

总结

2017年5月，上海商品住宅市场在政策调控背景下保持平稳，成交量和供应量均出现下滑，但均价保持上涨趋势。刚需产品和改善型项目成为市场主力，尤其在郊环外和外郊环区域表现突出。随着政策的持续收紧，市场预计将维持“量跌价稳”的状态，部分中高端项目可能在年中出现价格下调。未来政策可能在9-10月份密集出台，进一步调控市场。