2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告_68页_2mb

2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告总结

核心内容

2016-2017年上海商品住宅市场在政策调控、市场供需、区域分化及金融风险等多重因素影响下呈现出复杂多变的趋势。政策持续宽松促进了房地产市场需求的恢复，而“沪九条”新政的出台则引发了市场成交量的倒“V”型反转趋势，市场结构和区域表现出现明显分化。

主要观点

1. 政策调控的影响

   • 2015年下半年政策开始转向收紧，2016年3月“沪九条”新政正式出台，强化限购与二套房首付比例，抑制投资需求。
   • 政策收紧导致市场需求后置，尤其是改善型需求，而部分刚需客户被误伤，出现观望情绪。
   • 政策对市场成交量影响显著，但对价格影响不明显，市场均价仍保持上扬趋势。

2. 市场需求的集中释放

   • 2016年上半年商品住宅市场成交量大幅增长，达到754.36万平米，同比增加24%。
   • 公寓与别墅市场也表现出类似趋势，公寓成交面积增长19%，均价增长18%；别墅成交面积增长56%，均价增长5.6%。
   • 需求释放主要集中在2015年和2016年3月，随后成交量进入调整期。

3. 区域市场分化

   • 静安区是上海成交均价最高的区域，达106225元/平米。
   • 嘉定、松江、青浦是成交面积贡献最大的区域。
   • 3个月移动存销比显示，上海整体市场去库存压力较小，但别墅市场存销比较高，面临价格下行压力。

4. 商办与住宅市场冰火两重天

   • 商办市场表现活跃，办公楼成交面积增长42%，均价下降7%；商业成交面积增长57%，均价上升11%。
   • 住宅市场则因政策收紧而成交量下降，但均价仍维持上涨。

5. 市场趋势与周期

   • 上海全市商品住宅成交量周期约为38-39个月，2016年2月进入向下周期，预计2017年9月迎来向上拐点。
   • 区域市场如南汇、嘉定、浦东、松江等各有其周期，部分区域如南汇的周期较短，波动较大。

6. 金融风险与货币政策

   • 2016年7月M2增速降至10.2%，M1增速升至25.4%，M1-M2剪刀差创历史新高。
   • 银行对房地产开发企业贷款政策收紧，部分银行将开发贷由中长期改为短期，增加金融风险。

7. “沪九条”对市场的影响

   • 政策透支需求，市场对政策的反应敏感，成交量波动大。
   • 政策导致部分项目如酒店式公寓迎来需求高峰，而别墅市场受到较大影响。
   • 需求透支窗口期延长，可能在未来带来市场调整。

8. 市场结构调整与未来趋势

   • 市场成交结构显示，刚需和改善型需求占据较大比例，政策收紧对改善型需求影响最大。
   • 高地价推动房价上涨，但市场不可持续，存在系统性风险。
   • 随着经济下行压力加大，新开工面积缺口可能导致市场供应增加，成交量下滑，价格面临调整。

关键信息

• 政策变化：2015年政策转向宽松，2016年“沪九条”出台，收紧限购及首付比例。
• 市场表现：2016年上半年商品住宅成交量增长24%，公寓和别墅分别增长19%和56%。
• 区域表现：静安区均价最高，嘉定、松江、青浦成交面积贡献最大。
• 金融风险：M2增速下降，M1增速上升，M1-M2剪刀差创历史新高；新增个人住房贷款同比增速达622.78%。
• 市场调整预期：政策透支窗口期可能延长，2016年下半年及2017年上半年将面临市场调整，尤其在中高端楼盘和“地王”板块。
• 开发商策略：建议采取“现金为王”策略，增加下半年销售占比；采用“舍卒保車”策略，平衡规模与利润；把握“营改增”对商办市场的利好；打造核心竞争力，尤其是“房地产+”模式。

市场趋势预判依据

1. 政策透支需求
2. “沪九条”政策收紧
3. 城市周期趋势判断
4. 市场需求平衡定律判断
5. 经济下行导致新开工缺口
6. “地王”频现后的市场调整
7. 高地价推动市场的不可持续性
8. 警示系统性金融风险

包销模式与建议

• 全包销：签订整买合同，分期付款，物权不转移，销售期1年以内，项目收益为销售溢价。
• 保证金包销：签订整买合同，分期付款至一定比例，期限内销售，项目收益为高额代理费或溢价分成。
• 增信类包销：基金与开发商、债权投资方三方合作，承诺销售回款指标，若未达成补足差额。
• 约定回购型包销：开发商承诺回购未售房源，基金赚取销售溢价及年化固定收益。

养老地产2.0趋势

• “轻”装上阵：缩小持有型物业，减轻运营压力，多元化服务辐射整个社区。
• “1+4”服务模型：依托ICT技术，链接居家、社区、机构，打造10分钟服务半径圈。
• 功能模块：包括生活照料、健康照料、精神慰藉、医疗护理、康复护理、家庭医生服务等。
• 社区动员：通过社区大健康平台，实现社区自治，营造活力健康社区生活方式。

结论

2016-2017年上海商品住宅市场在政策调控、市场需求释放、区域分化及金融风险等多重因素影响下，呈现出复杂且多变的趋势。政策收紧对市场成交量产生显著影响，但对价格影响不明显，市场均价仍保持上扬。未来市场可能面临调整，尤其是中高端楼盘和“地王”板块。开发商需灵活应对市场变化，采取多种销售和融资策略，同时关注“房地产+”模式，尤其是养老地产2.0的发展趋势。