同策-南京商品住宅市场年度报告-201712-41页_3mb

2017年南京商品住宅市场研究报告总结

核心内容

本报告全面分析了2017年南京房地产市场在宏观政策调控下的表现，以及对未来两年市场走势的预测。内容涵盖政策调控、土地市场、新房市场、库存情况、房企表现、市场结构及区域走势等方面。

主要观点

• 政策调控：2017年南京进入“五限”时代，包括限购、限贷、限价、限售、限商，政策持续收紧，旨在遏制房价过快上涨、抑制投资投机行为。
• 市场反应：政策调控导致市场成交量下降，房价趋于稳定，市场进入调整期。
• 市场周期：南京房地产市场周期拉长，预计2018年底至2019年初将迎来波谷，楼市将继续降温。
• 区域分化：市场呈现两极分化，核心区域房价稳中有升，远郊区域则面临“价量”两难。
• 长效机制建设：政策层面强调“租售同权”，推动住房租赁市场发展，为楼市提供长期稳定机制。

关键信息

政策调控

• 国家政策：十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 地方政策：南京自2016年10月起进入限购限贷时代，2017年政策进一步收紧，形成“五限”调控体系。
• 调控目标：抑制资产泡沫，控制金融风险，引导市场长期健康发展。

土地市场

• 土地成交：2017年南京土地市场总体降温，住宅类土地成交面积同比略有下降，但开发商对优质地块仍保持热情。
• 土地成本：土拍政策多样化，限制房企拿地成本，抑制市场热度。
• 地价走势：河西、城北、城南、江宁等板块地价波动，江北新区地价略有上升。

新房市场

• 供销情况：2017年南京市普通住宅市场供销比为0.99，成交量大幅下降，房价稳步上涨。
• 成交结构：改善型需求增长显著，占比达21%，刚需进一步外溢。
• 区域贡献：江北成为成交主力，江宁、城南、仙林等板块供不应求，城中板块持续无供货。

库存情况

• 库存总量：截至2017年底，全市住宅库存约2382万方，去化周期27.9个月，市场环境相对健康。
• 区域库存：各板块库存情况不同，江北库存最大，河西库存最小。

房企表现

• 房企排名：保利、万科、新城、恒大、融创等传统房企占据市场主导地位。
• 项目成交：部分项目如融创玉兰公馆、绿洲新岛花园等成交金额较高，体现市场集中度。

市场走势预测

• 全国楼市：预计2018年全国楼市进入低谷期，2019-2020年将重新进入上行周期，但以成交量上涨为主。
• 南京楼市：预计2018年继续量跌价稳，2019年3月迎来价格波谷，市场进入“刚需2.0”时代。
• 区域预测：河西板块受政策影响，房价增速回落；江北新区供销走低，价格趋稳。

结构清晰总结

政策调控

• 国家政策：明确住房属性，推动租售同权，建立长效机制。
• 地方政策：南京进入“五限”时代，政策持续收紧，抑制投资需求。
• 调控目标：稳定市场，控制金融风险，促进健康发展。

土地市场

• 成交面积：2017年土地成交面积同比略有下降，但部分优质地块仍受追捧。
• 土拍政策：政策多样化，限制土地溢价，提高房企拿地门槛。
• 地价走势：河西、城南、江宁等地价有所下滑，江北地价略有上升。

新房市场

• 供销比：2017年供销比为0.99，市场供不应求。
• 成交结构：改善型需求增长，刚需外溢。
• 区域表现：江北成为成交主力，江宁、城南、仙林等板块供不应求，城中板块持续无供货。

库存情况

• 库存总量：全市住宅库存约2382万方，去化周期27.9个月。
• 区域库存：各板块库存差异较大，江北库存最大，河西库存最小。

房企表现

• 房企排名：保利、万科、新城、恒大、融创等传统房企占据市场主导。
• 项目成交：部分项目如融创玉兰公馆、绿洲新岛花园等成交金额较高。

市场走势预测

• 全国楼市：预计2018年进入低谷期，2019-2020年重新上行，但以成交量为主。
• 南京楼市：预计2018年继续量跌价稳，2019年3月迎来价格波谷。
• 区域预测：河西板块房价增速回落，江北新区价格趋稳。

总结

2017年南京房地产市场在“五限”政策下逐步进入调整期，成交量下降，房价趋于稳定。市场呈现两极分化，核心区域房价稳中有升，远郊区域面临“价量”两难。未来两年，南京楼市将继续降温，政策层面将推动长效机制建设，市场将进入“刚需2.0”时代，区域分化将进一步加剧。