新景祥-2017年厦门房地产市场年刊-20181-56页_2mb

厦门房地产市场回顾及2018年展望总结

核心内容

2017年厦门房地产市场经历了从火热到冷静的转变，整体呈现“量跌价稳”的趋势。这一年，全国房地产调控政策密集出台，厦门作为热点城市，亦受到显著影响。土地市场和二级市场均出现供销创新低的情况，而2018年预计政策仍将维持“房住不炒”定位，市场将保持平稳略升态势。

主要观点

• 政策调控显著：2017年全国房地产调控政策超过180次，厦门也出台了多项限制性政策，包括限购、限贷、限价、限售等，政策严厉度和密集度达到历史最高。
• 土地市场趋冷：土地供应量维持低位，全年商住用地成交面积同比下滑4%，土地成交楼面价趋冷，土拍市场热度下降。
• 房地产市场萎缩：商品住宅成交面积同比减少51%，市场整体表现低迷，但价格仍稳中有升。
• 市场格局变化：岛外区域成为市场主要增长点，集美和同安区尤为突出；而岛内市场则因存量较大，表现相对平稳。
• 政策周期延长：调控周期已延长至17个月，可能继续维持至18-20个月。

关键信息

土地市场

• 土地供应：2017年厦门共出让44幅经营性用地，总面积273万㎡，商住用地出让面积159万㎡。
• 地块分布：岛外区域占全年出让量的90%，其中翔安区和同安区是主要成交区域。
• 土拍政策：政策逐步收紧，包括“限地价、竞配建”、“一次性公开销售”、“144㎡以下不得做复式”等，限制措施严苛。
• 成交楼面价：多数地块成交楼面价在2-3万/㎡之间，仅有部分项目突破3万/㎡。

一级市场（土地市场）

• 商住用地成交：全年成交29块商住用地，其中同安区成为主力成交区域。
• 价格走势：上半年楼面价因政策影响大幅回落，下半年略有回升，但整体趋势趋冷。

二级市场（一手房市场）

• 供销情况：全年商品住宅供应面积119万㎡，同比下降18%；成交面积139.9万㎡，同比下降51%。
• 价格走势：全年成交均价35267元/㎡，同比上涨31%，价格稳中有升。
• 销售主力：200㎡以上产品在岛内成为成交主力，80-144㎡产品在岛外占据主要市场份额。

三级市场（二手房市场）

• 成交量：同比下降44%，市场进入观望状态。
• 政策影响：限售政策实施后，市场逐步降温，成交量大幅减少。

厦门楼市发展趋势

• 政策影响：2017年厦门楼市受限购、限贷等政策影响，整体趋于理性。
• 市场表现：虽然市场冷淡，但价格保持稳定，部分项目价格略有上涨。
• 未来展望：2018年政策放松可能性不大，厦门楼市仍将保持“稳”为主，随着新地块入市和前期需求释放，市场将小幅回暖，房价总体保持平稳略升。

厦门地铁建设

• 1号线运营：2017年12月31日，厦门轨道1号线部分段正式运营。
• 未来规划：至2022年，厦门将建设包括1、2、3、4、6号线在内的5条地铁线路，总规模403千米，车站188座。

厦门房地产企业情况

• 拿地情况：2017年共17家开发商拍得商住地，其中3家为首次进入厦门市场。
• 土储情况：开发商土储情况较往年有较大改善，福康、海投、特房占据土储排行前三。
• 市场表现：部分项目因高溢价入市，但整体去化情况不理想，尤其是高端别墅产品。

厦门房地产市场特征

• 市场格局：岛内外销售呈现“一九”格局，岛外为一手房主战场。
• 产品结构：改善型产品占比上升，80-144㎡产品在岛外占据主要市场份额。
• 价格波动：尽管市场冷淡，但价格保持平稳，部分项目价格略有上涨。

总结

2017年厦门房地产市场在政策调控下经历了较大的波动，整体呈现供销双降、价格稳中有升的趋势。随着政策周期的延长和市场对政策的适应，2018年市场预计将保持平稳，小幅回暖。厦门楼市在政策调控与城市发展的双重影响下，仍具备一定的投资价值和市场潜力。