合富研究院-2020年广州商品住宅市场展望18页_1mb

2020年广州商品住宅市场展望总结

核心内容概述

2020年广州商品住宅市场在政策环境、土地供应及市场供需关系等多重因素影响下，整体保持平稳。尽管市场在四季度有所回暖，但受限于宏观环境和流动性因素，整体成交规模预计与2019年持平，难有明显增长。同时，随着大型房企在一级土地市场的优势凸显，二级市场的价格调整空间受限，市场分化加剧。

---

主要观点与关键信息

1. 宏观环境

• 政策“底部特征”显现：2020年各城市政策趋向宽松，广州房地产流动性环境将有所改善。
• “限外”政策优化：在粤港澳大湾区发展背景下，广州“限外”政策可能调整，但全面放开限购的可能性不大。
• 经济与政策影响：整体宏观环境及国内流动性仍对市场购买力释放构成制约。

2. 土地市场

• 财政依赖不减：广州政府对土地出让金依赖短期内难以缓解，需通过“多元”供应手段维持成交规模。
• 交通场站用地影响加大：预计广州交通场站用地（如地铁车辆段、停车场站等）对土地市场影响持续增强，这类用地多为“定向出让”。
• 城市更新加速：旧村改造市场热度上升，2019年已有超过22条旧村选定合作房企，涉及面积超2700万㎡，预计未来对土地市场影响加大。
• 村企合作推进：融资区地块通过公开招拍挂出让的数量将逐步上升，村企合作成为重要模式。

3. 商品住宅市场走势

• 成交量平稳：2020年广州商品住宅市场成交量预计与2019年持平，难有明显上升。
• 价格调整空间受限：受土地成本上升影响，价格下调空间收窄，部分区域（如中心区）价格可能小幅上涨。
• 区域分化显著：不同区域因经济发展水平、供求关系、规划实施力度及政策差异，市场走势分化明显。

---

供应端分析

• 新货供应总体充裕：2020年广州新增供应面积总体充足，外围区域（南沙、增城、花都、从化）仍占主导地位，占比近六成。
• 中心区供应有限：中心五区（荔湾、海珠、越秀、天河、白云）供应占比不足15%，但保利、珠江实业、广州地铁等大型房企在该区域的供应占比接近五成。
• 大型房企主导市场：品牌房企（如保利、越秀、碧桂园、万科、时代）在2019年新增供应占比已达72%，预计2020年这一趋势将保持或进一步增强。
• 土地成本高企：自2016年起，广州居住用地起拍楼面价持续走高，抑制价格下调空间，尤其在中心区和远郊区域。

---

区域量价研判

区域	成交量变化	价格变化
天河	↑	-
海珠	↓	↑
白云	↑	-
荔湾	↓	↑
增城	-	↓
黄埔	↑	-
南沙	↑	↑
番禺	↑	↑
花都	↑	↓
从化	↑	↓

• 中心区：天河因产品同质化，预计稳价走货；海珠供应低且豪宅化，价格上扬；白云低价货量补充，价格平稳；荔湾价格底部形成，高货值供应增加，成交量收缩。
• 近郊：黄埔供应增加，价格平稳；番禺供应总量上升，价格稳中有升。
• 远郊：南沙受益于“便利人才及港澳居民购房”政策，成交量有望低位回升；增城大型房企进驻，楼市迎来新机遇；花都与从化因土地成本较低，价格调整空间较大，成交量有望回升。

---

行业集中度提升

• 大型房企优势明显：保利、越秀、碧桂园、万科、时代等大型房企在一级土地市场占据主导地位，其供应占比超三成。
• 行业集中度提高：由于资金实力和资源优势，大型房企在定价权和市场份额方面更具优势，行业集中度预计进一步提高。

---

数据来源与版权说明

• 数据来源：宏观数据来自国家统计局、广东省统计局、广州市统计局；房地产数据来自广州市住建委、阳光家缘、合富大数据；土地市场数据来自广州市国土局、公共资源交易网等。
• 版权声明：本报告仅供资料参考，不构成专业建议，使用需注意数据统计口径可能与政府最终公布数据存在差异，最终以政府数据为准。

---

信息互动与联系

• 打造房地产服务生态圈：合富研究院致力于房地产服务、交易与投资的综合发展。
• 业务联系：冯佩云，联系电话：020-83161136，邮箱：windy.feng@hopechina.com。