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上海写字楼市场报告 2018年第三季度总结

核心内容概述

2018年第三季度，上海写字楼市场呈现供应增加与需求稳定的格局，但整体租金和价格仍面临下行压力。核心商务区空置率上升，而新兴区域如张江则因政策支持和产业发展成为新的市场热点。

主要观点与关键信息

供应情况

• 新增供应集中：第三季度新增供应主要集中在浦东新区和闵行区，分别为85,700平方米和60,000平方米。
• 浦东金融广场收官：泰康保险大厦（浦东金融广场1号楼）为浦东金融广场项目最后一栋交付的写字楼。
• 第四季度供应预期：预计第四季度新增供应约70万平方米，其中虹桥商务区和前滩将占总量的30%以上。
• 富士康大厦即将交付：位于核心CBD小陆家嘴的富士康大厦预计在第四季度竣工交付。

需求情况

• 租赁需求稳定：金融和咨询行业租赁需求保持稳定，新能源及人工智能企业租赁活动活跃。
• 重点企业搬迁：天元锰业从浦东南路世界广场搬迁至世纪汇，租用2,550平方米。
• AI企业需求增长：瑞典汽车零部件制造商奥托立夫及其子公司维宁尔分别租用虹桥商务区中骏广场4,000平方米和5,000平方米。
• 张江需求强劲：张江区域科技与医药企业租赁需求旺盛，平均租金为4.9元/平方米/天。

空置率变化

• CBD空置率上升：上海核心商务区空置率环比上升1.4个百分点至6.1%。
• 竹园区域空置率上升：由于部分租户搬离，竹园区域空置率上升至3.3%，环比增加2个百分点。
• 整体空置率下降：上海写字楼市场整体空置率环比下降0.5个百分点至5.0%。

租金与价格

• 甲级写字楼租金稳定：第三季度甲级写字楼平均租金维持在9.5元/平方米/天，但预计第四季度将下行。
• 核心区域租金维持高位：小陆家嘴租金保持在12.6元/平方米/天，而南京西路和淮海中路租金分别小幅下跌至10.8元和10.7元/平方米/天。
• 一手散售价格下跌：销售型写字楼平均成交价格环比下跌1.5%至65,480元/平方米，徐汇滨江和虹桥商务区为主要销售区域。

投资市场

• 整购交易减少：第三季度共录得四宗整购交易，较上季度下降67%，总交易额约14.8亿元。
• 主要买家为国内机构：交易买家主要为国内房地产企业和投资基金。
• 重点交易案例：
  • 安联不动产与首峰亚洲宏观趋势基金三期联合收购杨浦区新湾财智中心6号楼，面积19,768平方米，交易额约9,000万美元。
  • 上海祥永将闵行区万康路328号六栋写字楼售予CLH，总面积43,096平方米，交易额约3.84亿元。

区域聚焦

张江区域

• 发展定位提升：张江科学城规划中，张江将在2020年升级为城市副中心，区域规模和发展能级将显著提升。
• 新兴写字楼市场：标准写字楼及商业配套将成为张江市场发展重点，未来将形成新兴写字楼市场。
• 新增项目：广兰路地铁站附近的展想二期和中建东孚项目预计未来分别提供32,000平方米和200,000平方米办公面积。
• 租金预期上涨：随着地铁13号线三期通车，地铁沿线写字楼租金预计明显上涨。
• “人工智能岛”概念：张江提出“人工智能岛”概念，旨在吸引AI及相关产业入驻，成为未来重要需求来源。

图表说明

• 图一：甲级写字楼租金及价格指数，反映市场整体趋势。
• 图二：甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率，显示市场供需动态。
• 表一：汇总上海甲级写字楼市场关键指标，包括新增供应、租金、空置率及价格。
• 表二：展示各细分市场租金、空置率等数据。
• 表三：列出主要租赁成交案例。
• 表四：汇总主要散售成交项目信息。

总结

2018年第三季度，上海写字楼市场供应增加，但需求增长放缓，租金和价格整体下行。核心商务区空置率上升，而新兴区域如张江因政策支持和产业发展成为新的热点。投资市场交易量减少，主要买家为国内机构，重点区域如浦东、闵行和虹桥商务区成为供应和交易的集中地。随着政策推动和基础设施完善，张江有望成为未来上海写字楼市场的重要增长点。