2018第一季度上海写字楼市场报告_8页-2mb

上海写字楼市场报告 2018第一季度总结

核心内容概览

2018年第一季度，上海甲级写字楼市场呈现出供应增加、需求疲软、租金和空置率双双下行的趋势。同时，外资投资环境逐步改善，部分新兴行业如互联网和医疗咨询的租赁需求有所增长。

主要观点与关键信息

1. 市场供应与租金表现

• 新增供应：Q1新增供应面积为397,041平方米，同比下降20%。
• 平均租金：Q1平均租金为人民币9.6元/平方米/天，环比下降1.0%。
• 空置率：整体空置率上升1.8个百分点至6.1%。
• 核心商务区租金：受大租户搬离影响，核心商务区租金环比下降3.3%至人民币11.6元/平方米/天。

2. 区域表现

• 小陆家嘴：
  • 租金环比下降2.3%至12.7元/平方米/天。
  • 空置率上升1.4个百分点至5.9%。
  • 由于联合办公需求增加，租金未出现大幅下滑。
• 南京西路：
  • 租金环比下降1.8%至10.7元/平方米/天。
  • 空置率上升2.3个百分点至6.7%。
• 淮海中路：
  • 租金环比下降1.8%至10.9元/平方米/天。
  • 空置率维持2.8%不变。
• 徐家汇与世纪大道：
  • 租金保持稳定，分别为7.5元/平方米/天和7.0元/平方米/天。
  • 空置率分别为12.2%和5.8%，均无明显变化。

3. 净吸纳量

• Q1净吸纳量约为66,420平方米。
• 核心商务区吸纳量仅为19,000平方米。
• 浦东和浦西空置率分别上升至5.9%和6.3%。

4. 新增供应区域

• 虹桥商务区：丽宝广场二期和虹桥汇一期竣工，新增约123,000平方米。
• 小陆家嘴：陆家嘴富汇大厦和世茂大厦竣工，新增约104,000平方米。
• 浦西静安区：博华广场竣工，新增约58,000平方米。
• Q2预期：新增供应预计达500,000平方米，其中浦东世纪大道将新增约270,000平方米。

5. 租赁需求变化

• 整体租赁需求疲软，但互联网和医疗企业需求增长显著。
• 大数据和区块链等技术推动了精准服务需求，带动了相关行业的扩张。
• 外资企业租赁需求预计将在未来几年回暖。

6. 投资市场动态

• Q1银行信贷管控趋严，导致大宗交易减少。
• 两宗整购交易完成：
  • 华平投资购入漕河泾上海科技绿洲三期23号楼，面积33,505平方米。
  • 上海国盛集团收购徐汇嘉汇广场，面积49,346平方米。

未来展望

• 租金趋势：Q2甲级写字楼租金预计继续下跌，除非是高租金承受能力的行业。
• 外资影响：随着市场开放，外资企业将逐步增加对上海甲级写字楼的租赁。
• 新兴行业：科技和医疗咨询类企业有望成为未来写字楼租赁增长的新动力。

总结

2018年第一季度，上海甲级写字楼市场面临供应过剩与需求不足的双重压力，导致租金和空置率双双下降。核心商务区租金跌幅较大，而新兴商务区因新增供应而空置率显著上升。尽管整体需求疲软，但互联网和医疗行业因政策推动和技术发展而表现出较强的租赁需求。未来，随着外资投资环境改善和新兴行业的发展，甲级写字楼市场或将迎来新的增长契机。