20180325-华创证券-房地产行业周报_贸易战或预示政策见底_两会+预售证影响供给仍未放量_重申看多龙头_蓝筹_23页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业数据与政策动态表明，尽管新房成交量在41城周环比略有下降，但3月累计成交量同比上升，显示市场仍具备一定的韧性。同时，政策层面的调控仍在持续，但边际影响减弱，房地产税尚未有明确时间表，市场对政策预期趋于稳定。此外，土地出让收入增长，表明行业资金面仍相对宽松，房企拿地能力未受明显限制。整体来看，行业仍处于去库存阶段，但资源正在向龙头企业集中。

主要观点

• 新房成交量：上周41城新房成交面积环比下降0.1%，但3月累计成交面积同比上升33.5%，显示市场仍保持活跃。
• 区域差异：一二线城市成交面积环比上升，三四线城市则下降，表明市场分化依旧明显。
• 库存情况：重点城市可售面积环比微降，去化月数略有上升，行业仍处于去库存阶段。
• 政策动态：房地产税尚未出台，但政策探索仍在进行；两会及预售证监管影响供给端，但市场仍表现出一定的去化能力。
• 信贷与利率：部分城市房贷利率上调，显示金融政策对房地产市场的进一步收紧。
• 土地市场：土地出让收入增长，表明资金紧张程度未达历史高峰，房企仍有较强的拿地能力。

关键信息

行业数据

• 新房成交：

  • 上周41城新房成交面积425.3万平米，环比下降0.1%。
  • 3月累计成交1,392万平米，同比上升33.5%。
  • 一二线城市成交面积环比上升6%，三四线城市环比下降11%。
  • 16城可售面积为6,486万平米，环比下降0.08%。
  • 3个月移动平均去化月数为10个月，环比上升0.4个月。
  • 本轮去库存已持续39个月，远超以往平均周期。

• 二手房成交：

  • 上周14城二手房成交面积124.1万平米，环比下降0.6%。
  • 3月累计成交406.4万平米，同比上升41%。
  • 一线城市二手房成交面积环比上升1.9%，二线城市环比下降3.6%。
  • 二手房成交同比表现分化，一线城市下降明显，三四线城市则有所上升。

政策新闻

• 房地产税：仇保兴表示房地产税尚未有明确时间表，仍在探索中。
• 信贷政策：央行上调常备借贷便利，加息预期增强，对房地产市场有潜在压制作用。
• 限购限售：部分城市实施限购、限售政策，如长沙全装修新房比例不低于70%，大连暂停销售限制区域住房，阜阳第三套房5年内不得交易。
• 棚改与租赁：陕西省计划改造20.2万套棚户区，广州扩大公租房保障范围，多家银行进军租赁市场。
• 土地供应：全国1-2月土地出让收入增长38.9%，天津计划供应住宅用地850公顷，同比增长超20%。

公司动态

• 蓝光发展：控股子公司竞得新乡市10宗土地，共计49.78万平米，自持58.80%。
• 荣盛发展：与郎溪县人民政府签订合作框架协议，落地南漪湖度假区项目；与天津市中医药研究院附属医院签订战略合作协议。
• 北辰实业：2017年营收增长57.24%，利润增长89.88%；拟发行不超过40亿元非公开公司债券。
• 华夏幸福：中标陕西咸阳泾阳产业新城PPP项目。
• 首开股份：拟发行不超过50亿元非公开债券。
• 绿地控股：子公司发行15亿元定息债券，利率为7.125%。
• 阳光城：2亿美元境外债券完成发行。

板块行情

• SW房地产指数：上周下跌5.84%，表现弱于沪深300指数（-3.73%）。
• 个股表现：涨跌幅排名前五的房地产个股分别为浙江东日、哈高科、合肥城建、中弘股份、珠江控股。

风险提示

• 房地产市场存在超预期下行的风险。

行业评级

• 强烈推荐：保利地产、新城控股、招商蛇口、万科A、金地集团、蓝光发展、北辰实业。
• 推荐：荣盛发展、华夏幸福、中南建设、华侨城A、北京城建、光大嘉宝、绿地控股、首开股份。

总结

整体来看，房地产行业在政策调控和市场调控的双重作用下，仍保持一定的稳定性和去化能力。虽然成交量和库存数据反映市场存在一定的压力，但政策见底的预期增强，行业资金面相对宽松，资源正向龙头集中，行业小周期延长的判断依然成立。建议关注具备强运营能力和资源优势的地产龙头企业和蓝筹股。