房地产行业：重点城市成交加速改善，按揭贷利率同比涨幅首次收窄-20180621-广发证券-36页-2mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容概述

2018年5月，中国房地产市场在政策调控、成交市场、土地市场及资金环境等方面呈现出多方面的变化和改善。政策层面，中央和地方政府继续加强调控，但部分政策边际放松，尤其是人才政策和公积金政策。成交市场方面，重点城市销售面积同比降幅收窄，销售增速逐步回升。土地市场整体供需放量，溢价率低位回升。资金环境方面，按揭贷利率同比涨幅首次收窄，显示市场资金压力有所缓解。

主要观点

政策调控持续：中央层面重申坚持房地产调控目标，住建部约谈多个城市，推动限购、限售政策落地。部分城市如太原、哈尔滨、贵阳、徐州等出台新的调控政策，以抑制房价过快上涨。
人才政策扩散：多地出台人才落户和购房补贴政策，如宜春、牡丹江、长治、达州等地实施“零门槛”落户政策，西安、温州、昆山等城市对人才提供购房补贴，吸引人才流入。
公积金政策调整：各地公积金政策“因城施策”，部分城市提高贷款额度和补贴，另一些城市则收紧政策，如提高首付比例、限制贷款申请条件等。
成交市场改善：重点城市商品房成交面积同比降幅收窄，一线、三线城市由负转正，二线城市降幅收窄。推盘量显著增加，市场去化周期有所改善。
土地市场放量：300城市住宅用地供需同比大幅增长，土地成交面积和出让金均上涨，溢价率低位回升。一线城市供需同比下滑，但二线城市和三四线城市供需显著上升。
资金环境缓解：按揭贷利率同比涨幅首次收窄，显示市场资金压力有所缓解，对需求端的压制逐步减弱。

关键信息

政策环境

中央层面：住建部约谈多个城市，强调调控政策的连续性和稳定性，重点城市政策收紧。
地方层面：
- 限购政策：太原重启限购，哈尔滨、贵阳、徐州出台限售政策。
- 人才政策：宜春、牡丹江、长治、达州等地实施“零门槛”落户，西安、温州、昆山等提供购房补贴。
- 公积金政策：部分城市提高贷款额度和利率优惠，另一些城市收紧政策，如提高首付比例、限制贷款申请条件。

成交市场

全国40城市：5月成交面积2302.95万方，环比上升11.2%，同比下降0.2%，降幅较4月收窄15.7个百分点。
重点城市：一线、三线城市成交面积同比由负转正，二线城市降幅收窄。
推盘量：26城市商品房推盘量环比上涨19%，同比上涨13.1%。住宅推盘量也有所增长。
库存与去化周期：26城市商品房库存微降，去化周期下降；32城市住宅去化周期下降，但整体仍高于去年同期。

土地市场

整体供需放量：300城市住宅用地推出和成交面积同比大幅增长，土地出让金上涨。
分线城市：
- 一线城市：供需同比下滑，但溢价率低位回升。
- 二线城市：供需同比显著上升，带动出让金大幅上涨。
- 三四线城市：供需同比显著上升，出让金上涨明显。
重点城市：一线城市住宅用地供需同比下滑，二线城市和三四线城市供需同比上升，带动出让金上涨。

资金环境

按揭贷利率：首套房利率同比涨幅首次收窄，显示资金面压力缓解。
房贷利率：5月首套房贷利率5.60%，较4月略有上升，但整体涨幅有限。
首付比例：部分城市提高首付比例，如银川、威海、保山等。

风险提示

政策调控力度进一步加大。
按揭贷利率持续上行。

图表与数据索引

图1：约谈城市住宅销售价格同比增速与全国水平对比（2018年1-4月）。
图2：近期地方层面人才政策地区分布（2018年5月）。
图3：2018年5月重要中央政策一览。
图4：2018年5月重要地方政策一览。
图5-12：重点城市成交面积、推盘量、库存及去化周期数据。
图13-14：二手房销售面积及中原二手房指数。
图15-23：各线城市成交面积、推盘量、库存及去化周期数据。
图24：各线城市房价环比变化。
图25-27：商品房及住宅推盘面积。
图28-43：土地供需、成交面积、出让金及溢价率。
表1-11：地方公积金、人才政策及“四限”调控政策。

总结

2018年5月，房地产行业在政策调控、成交市场、土地市场及资金环境等方面呈现出积极的变化。重点城市成交改善，土地供需放量，按揭贷利率涨幅收窄，显示市场逐步回暖。同时，人才政策和公积金政策的调整为市场注入活力，有助于稳定和推动房地产市场发展。行业整体评级为买入，推荐低估值的一二线龙头房企及部分子领域。风险提示包括政策调控进一步加强和按揭贷利率持续上行。

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