房地产行业：重点城市供给同比增长，或推动成交同比率先企稳-20190310-广发证券-19页_1mb

房地产行业总结

核心内容概述

本报告聚焦于2019年3月首周房地产行业政策及基本面情况，分析了重点城市商品房成交、推盘及库存数据，同时探讨了全国土地市场供需及行业投资观点。

主要观点

政策动态

• 中央层面：政府工作报告提出稳步推进房地产税立法，央行强调加强房地产金融审慎管理。房地产税立法从“稳妥”变为“稳步推进”，表明政策可能逐步实施。
• 地方层面：赣州市赣县区住建局要求停止特价房销售，暂缓成交单价低于2月同类型成交均价的商品房合同备案。此外，山东要求落实“一城一策”，以稳地价稳房价为目标。

市场基本面

• 商品房成交：40城商品房成交面积453.56万方，环比下降10.1%，同比上涨2.6%。一线城市成交同比上涨13.1%，二线城市上涨24.7%，三四线城市则同比下降22.4%。
• 二手房成交：13城二手房成交面积109.50万方，环比上涨6.6%，同比上涨0.5%。一线城市二手房成交同比上涨6.8%，二三线城市则同比下降2.1%。

重点城市表现

• 重点城市在推盘同比大增的背景下，成交同比上涨21.6%，预计短期内将由供给推动成交企稳，下半年则看需求复苏。
• 三四线城市成交持续下滑，预计将继续寻底，主要受棚改托底效应减弱和需求透支影响。

板块投资逻辑

• 政策改善预期：信贷政策边际调整，房企融资成本和按揭贷利率下行，政策底部改善明确，板块估值可能提前见底。
• 业绩弹性：龙头房企结算业绩具备弹性，19年动态PE处于底部区域，具备修复空间。
• 配置价值：板块具备较高配置价值，推荐低估值的一二线龙头房企。

关键信息

推荐标的

• 一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
• 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展
• H股龙头：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富
• 子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸

土地市场情况

• 土地供应：2019年第9周全国100大中城市土地供应面积2059.1万方，环比上涨13.7%，同比下降12.5%。
• 土地成交：全类型土地成交2066.5万方，环比上涨31.5%，同比下降12.4%。
• 土地出让金：全类型土地出让金540.3亿元，环比上涨34.6%，同比下降4.7%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率7.9%，一线、二线、三线城市分别为5.7%、9.3%、7.8%。整体溢价率较前周有所下降。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

数据与图表说明

图表索引

• 图1：本周主要政策一览（2019.03.04-2019.03.08）
• 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
• 图3：40城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图4：40城市分线城市新房周成交环比增速（%）
• 图5：40城新房月度成交同环比（%）
• 图6：40城分线城市新房月度成交同比（%）
• 图7：40城新房成交整体年同比（%）
• 图8：40城新房成交分线城市年同比
• 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.03.01-2019.03.07）
• 图10：13城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图11：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图12：13城二手房成交月度同环比
• 图13：13城分线城市二手房成交月同比
• 图14：13城市二手房成交整体年同比
• 图15：13城市分线二手房成交年同比
• 图16：13城市商品房周度推盘
• 图17：13城市商品房月度推盘
• 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图19：13城市商品房月度批售比
• 图20：13城市及分线城市商品房库存指数
• 图21：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图22：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图23：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图24：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图27：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图28：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图29：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图30：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.03.04-2019.03.08）
• 图31：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.03.04-2019.03.08）

表格索引

• 表1：40城市商品房成交面积汇总（2019.03.01-2019.03.07）
• 表2：13城市二手房成交面积汇总（2019.03.01-2019.03.07）
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.03.01-2019.03.07）
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.03.01-2019.03.07）
• 表5：房企每周拿地汇总（2019.03.03-2019.03.08）
• 表6：房企每周融资汇总（2019.03.03-2019.03.08）

投资建议

• 行业评级：买入
• 投资逻辑：当前板块具备较高配置价值，政策改善和龙头房企业绩弹性是主要驱动力。
• 推荐策略：优先关注低估值的一二线龙头房企，推荐标的包括万科A、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等A股公司，以及融创中国、中国金茂、碧桂园等H股公司。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心
• 邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券发展研究中心

联系方式

• 联系人：邢莘，电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn