20181009-安信证券-招商蛇口-001979.SZ-金九增速放缓_单月拿地力度创18单月新低_4页_343kb

报告摘要

招商蛇口（001979.SZ）于2018年10月09日发布了9月份销售数据及投资动态，整体表现显示公司在传统“金九”销售旺季中增速有所放缓，但全年销售目标仍有望实现。

9月销售：
- 签约销售面积：72.43万平方米，同比增长26.16%。
- 签约销售金额：128.92亿元，同比增长36.38%。
- 销售均价：17799.25元/平米，环比下降11.67%，但同比增长8.10%。
1-9月累计销售：
- 累计签约销售面积：556.42万平方米，同比增长35.71%。
- 累计签约销售金额：1162.56亿元，同比增长49.02%。
- 累计销售均价：20893.39元/平米，同比增长9.81%。
销售目标完成度：
- 1-9月累计销售金额占2018年计划销售额（1500亿）的比例为77.50%，较前值68.91%有所提升，但略低于2017年同期的78.01%。

9月拿地：
- 新增土地项目2个，权益分别为26%和33%。
- 权益拿地额为3.29亿元，平均楼面价5309.3元/平米，环比下降47.60%。
- 权益拿地额/销售额比例为2.56%，为18年至今最低。
1-9月累计拿地力度：
- 累计拿地力度为43.05%，自5月（61.20%）以来持续下降。
- 平均楼面价与销售均价的比例为29.83%，低于8月的50.28%和7月的41.02%。
土地储备：
- 新增土储资源为10.44万方，其中计容面积20.89万方，权益计容面积6.14万方。

销售增速放缓：9月销售增速较8月有所下降，表明市场行情逐步转冷，但全年销售目标仍有望达成。
销售均价变化：尽管9月销售均价有所下降，但整体仍保持增长趋势。
拿地力度下降：公司9月拿地力度为18年至今最低，显示公司对成本的控制能力较强。
业务多元化：公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展。
投资建议：公司EPS预计为1.99元、2.23元、2.50元，对应PE分别为8.8X、7.8X、7.0X，维持“买入-A”评级，6个月目标价为25.3元。

财务指标预测：
- 2018年预计营业收入为883.32亿元，净利润为157.38亿元，每股收益为1.99元。
- 2019年预计营业收入为996.81亿元，净利润为176.30亿元，每股收益为2.23元。
- 2020年预计营业收入为1121.57亿元，净利润为197.62亿元，每股收益为2.50元。
估值指标：
- 2018年PE为8.8X，PB为1.8X。
- 2019年PE为7.8X，PB为1.6X。
- 2020年PE为7.0X，PB为1.4X。
盈利能力：
- 毛利率稳定在36.3%至36.0%之间。
- 净利润率稳步提升，从15.1%增长至17.8%。
- ROE从17.0%增长至21.1%，显示公司盈利能力增强。
运营效率：
- 固定资产周转天数从15天降至10天。
- 存货周转天数从664天增至721天，显示库存管理有所变化。
偿债能力：
- 资产负债率从69.0%升至73.1%。
- 流动比率和速动比率维持在合理区间，利息保障倍数下降，但仍在安全范围内。
分红政策：
- DPS从0.50元增至0.75元。
- 分红比率稳定在30.0%左右，股息收益率从2.9%升至4.3%。