地产杂谈系列之二十六：估值降至历史低位，物管或可更加积极_10页_982kb

地产杂谈系列之二十六总结

核心内容

本报告分析了物业管理行业在房地产市场波动背景下的表现及未来前景。核心观点认为，尽管地产市场存在担忧，但物管板块估值已降至历史低位，具备较高的性价比，未来表现值得积极看待。

主要观点

• 估值显著下调：自2021年7月以来，物管板块持续调整，恒生物业服务及管理指数累计下跌51.9%，成分股PE（TTM）均值降至18.1倍，为2016年以来的0.3%分位。
• 地产波动影响有限：政策托底明确，房地产市场有望筑底企稳，对物管行业成长性及公司治理的担忧将逐步缓解。
• 业务结构优化：主流物企在管面积中第三方及非居业态占比提升，基础物管服务收入占比下降，社区增值服务成为第二大利润来源。
• 收入增长可期：即使仅考虑储备面积转化，主流物企中期仍有望实现10-20%的收入确定性增长。
• 公司治理独立性增强：部分物企已主动传递独立治理信号，如碧桂园服务和金科服务的公开承诺，有助于提升市场信任度。

关键信息

• 估值水平：截至2022/1/18，主流物企对应2022年估值大多不足20倍。
• 收入构成变化：2021H1主流物企基础物管服务收入占比均值57%，非业主增值服务占比19%，社区增值服务占比18.5%。
• 销售下滑影响测算：在极端假设下，若物管预期收入中来自开发的贡献比例为35%，商品房销售下滑15%将导致物管预期收入规模下降5.3%，预期收入增速降至23.2%。
• 合管比分析：主流物企合管比普遍高于1倍，显示未来在管面积增长有保障。
• 投资建议：建议关注综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务；同时关注商管优质赛道及轻资产输出能力强的商业运营商，如星盛商业。

风险提示

1. 业绩指引调整风险：行业竞争加剧，关联方支持减弱，可能引发业绩目标下调。
2. 盈利能力下滑风险：人力成本上升及市场化拓展项目增多，可能影响利润。
3. 多元业务推进不及预期风险：新兴业务如社区增值服务、城市服务发展存在不确定性。

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐（预计6个月内股价表现强于市场20%以上）
  • 推荐（预计6个月内股价表现强于市场10%-20%之间）
  • 中性（预计6个月内股价表现相对市场在±10%之间）
  • 回避（预计6个月内股价表现弱于市场10%以上）

• 行业投资评级：

  • 强于大市（预计6个月内行业指数表现强于市场5%以上）
  • 中性（预计6个月内行业指数表现相对市场在±5%之间）
  • 弱于大市（预计6个月内行业指数表现弱于市场5%以上）

证券分析师

• 杨侃：投资咨询资格编号S1060514080002，BQV514，邮箱：YANGKAN034@pingan.com.cn
• 郑茜文：投资咨询资格编号S1060520090003，ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn

报告结构

• 一、地产担忧致板块承压，估值降至历史低位
• 二、地产波动无需过度忧虑，物管中期业绩仍有保障
• 三、投资建议
• 四、风险提示

图表目录

• 图表1：2021年以来物业管理服务指数走势
• 图表2：2021年11月以来地产产业链不同程度反弹
• 图表3：2021年11月以来恒生地产类、恒生地产建筑业指数小幅下滑
• 图表4：上市物企估值降至历史低位
• 图表5：主流物企PE（2022E）
• 图表6：房地产主要政策及会议
• 图表7：全国房地产投资单月同比
• 图表8：全国商品房销售单月同比
• 图表9：主流物企存量在管面积中第三方占比提升
• 图表10：主流物企存量在管面积中非居业态占比提升
• 图表11：2021H1主流物企收入构成
• 图表12：2021H1主流物企收入毛利润构成
• 图表13：销售下滑对物管预期收入规模影响的敏感性分析
• 图表14：销售下滑对物管预期收入增速影响的敏感性分析
• 图表15：物管公司收购承诺、引战等行为梳理
• 图表16：主流物企合管比普遍高于1倍
• 图表17：储备面积2年、3年、4年转换，对应在管面积复合增长

结论

物管行业当前估值处于历史低位，具备较高的投资价值。随着地产市场逐步企稳，物管行业成长性及公司治理独立性担忧将缓解，行业有望实现稳定增长。建议投资者积极关注该板块，尤其是具备较强综合实力和多元业务拓展能力的企业。