房地产行业物管2020年中报总结：不断突破成长边界，物管蓝海方兴未艾-20200914-天风证券-24页_982kb

房地产行业物管板块2020年中报总结

核心内容

2020年上半年，20家上市物业管理公司实现营业收入371.3亿元，同比增长31.8%；归母净利润51.0亿元，同比增长43.0%。尽管受疫情影响，收入端增速有所回落，但利润端因政策支持和社区增值服务的推动，实现了显著增长，体现了“增收增利”的双向增长趋势。

主要观点

• 盈利能力提升：20家物管公司平均毛利率为27.1%，较上年同期提升0.8个百分点，主要得益于精细化管理、数字化手段的运用以及人力成本下降。
• 规模扩张持续：在管面积同比增长43.0%，合约面积同比增长25.8%。非住宅业态在管面积占比达43.9%，较2019年全年提升7.2个百分点。
• 第三方拓展加快：第三方在管面积占比达57.9%，较2019年全年提升3.3个百分点，显示出物管公司正从依赖集团项目向市场化拓展转型。
• 社区增值服务表现亮眼：上半年社区增值服务收入增速达45.6%，尽管增速有所回落，但仍保持增长，显示出较强的抗风险能力。
• 收并购推动多元化布局：上半年物管公司共发生22起收并购事件，涉及多个细分业态，推动公司向非住宅领域拓展。

关键信息

1. 财务表现

• 营业收入：20家物管公司合计实现营业收入371.3亿元，同比增长31.8%。
• 归母净利润：合计实现归母净利润51.0亿元，同比增长43.0%。
• 毛利率：平均毛利率27.1%，较上年同期提升0.8个百分点。
• 人力成本占比：上半年人力成本在营收中占比为37.8%，较上年同期下降4.0个百分点。
• SA&G费用率：平均SA&G费用率下降至8.8%，表明管理效率提升。
• 人均效能：上半年人均效能达7241平方米/人，较2019年提升。

2. 规模与结构

• 在管面积：20家物管公司平均在管面积约为1.32亿平米，同比增长43.0%。
• 合约面积：平均合约面积约为2.44亿平米，同比增长25.8%。
• 非住宅占比：非住宅在管面积占比达43.9%，较2019年全年提升7.2个百分点。
• 第三方占比：第三方在管面积占比达57.9%，较2019年全年提升3.3个百分点。

3. 收并购与扩张策略

• 收并购事件：上半年共发生22起收并购，其中蓝光嘉宝服务8起，占比约36.4%。
• 并购方向：
  • 区域性优质物业管理公司，如永升生活服务收购青岛银盛泰物业。
  • 细分业态物业管理公司，如时代邻里通过收购进入电力行业、工业物流。
  • 增值服务产业链上下游公司，如碧桂园服务收购金融经纪公司文津国际及传媒公司城市纵横。
• 估值：上半年并购估值区间为8X~16X，其中时代邻里收购上海科箭的PE倍数为16.11X。

4. 增值服务发展

• 社区增值服务：上半年实现约35亿元收入，增速达45.6%，较2019年全年增速下降22.6个百分点。
• 非业主增值服务：上半年整体收入增速为25.6%，较2019年全年增速下降22.8个百分点，收入占比下降至17.5%。
• 收入结构优化：基础物管收入占比下降，社区增值服务占比上升，整体营收结构逐步优化。

5. 投资建议

• 短期重点推荐：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等公司。
• 行业评级：强于大市（维持评级）。

风险提示

• 物管费收缴不及时：可能导致应收账款堆积，影响公司利润。
• 人员成本上涨：可能拉低毛利率，影响净利率。
• 并购整合不及预期：可能影响公司运营效率和盈利表现。

结论

物管行业正处于成长初期，未来随着住宅物管集中度提升及非住宅业态潜力释放，行业规模将继续保持高增长。同时，增值服务内容不断丰富，未来增长潜力巨大。