2017年全国存量房市场白皮书-保利地产发展研究院-2018.3-50页_4mb

保利地产投资顾问有限公司全国存量房市场年度白皮书总结

核心内容

2018年2月发布的《全国存量房市场年度白皮书》揭示了中国存量房市场在2017年的变化趋势，重点分析了市场调整、成熟度提升、租赁引导及竞争格局等方面。

主要观点

1. 量价“小年”调整

• 成交量萎缩：2017年，全国18个主要城市的二手住宅成交量同比萎缩三分之一。
• 价格回调：70城二手房价指数环比涨幅持续收窄，重点城市业主挂牌价持续下调，成交议价空间扩大。
• 调控影响：限购限贷政策影响显著，超43城将二手纳入限购范围；限售政策影响二手供应端。

2. 存量市场成熟度提升

• 成交结构向二手倾斜：主要城市二手住宅成交占比持续上升，但不同城市发展阶段需辩证看待。
• 先行城市：如北上深，二手住宅占比多年维持在50%以上，进入实质性存量时代。
• 成长城市：如广州、南京，二手占比在40%-60%之间，发展为长期过程，受行政抑制新房影响，出现阶段性快涨。

3. 租赁引导

• 政策支持：中央及地方频繁出台租赁相关政策，推动租赁市场发展。
• 租赁平台建设：多地已上线租赁平台，涵盖信息查询、租赁签约备案、信用管理等功能，推动市场线上化与透明化。
• 供应端创新：通过“商改租”“工改租”盘活存量房用地，增加租赁房源。
• 需求端完善：租购同权政策逐步落地，部分城市提供租房补贴、公积金提取等保障措施。

4. 竞争格局变化

• 行业分化加剧：第一梯队与二三梯队规模差距拉大，集中度提高。
• 链家扩张：通过开放加盟、线上线下联动、融资等方式实现轻资产扩张。
• 我爱我家上市：借壳上市加速发展，但面临高业绩承诺压力。
• 龙头房企布局：万科、龙湖等TOP10房企积极布局长租公寓市场，提升市场份额。

关键信息

存量市场发展阶段

• 先行城市：二手占比在50%-80%，存量房交易占主导。
• 成长城市：二手占比在40%-60%，阶段性波动明显，行政抑制新房影响其占比快速扩大。

新房与房企表现

• 供给减少：新房供应趋向递减，价格较高，总价门槛高于其他城市（>200万/套）。
• 房企外拓：向大运营战略转型，拓展外溢区域及存量改造盘活。

市场规范化

• 中央政策：强调“强监管”，推动中介行为规范化。
• 地方措施：通过信用管理、资金监管、打击阴阳合同、虚假宣传等手段整顿中介市场。

租赁市场发展

• 政策支持：中央与地方推动租赁市场发展，如“租购并举”、“住房租赁企业备案”等。
• 地方试点：如杭州、成都启用二手房交易监管服务平台，提高市场透明度。
• 租赁平台：多地上线租赁平台，如北京、广州、成都等，覆盖主要租赁环节。

竞争格局

• 主要城市竞争激烈：佣金规模在城市间存在倍数级差距，如北京、上海远高于合肥、无锡。
• 中介格局：链家、我爱我家等龙头中介占据市场份额，中小中介竞争激烈。

小结

2017年存量房市场呈现以下特点：

1. 市场“小年”特征：成交量萎缩，价格回调，但存量市场发展大势不变。
2. 动态发展阶段：不同城市处于不同阶段，需灵活应对。
3. 租赁市场兴起：政策支持、平台建设、供应端创新，推动租赁市场发展。
4. 竞争格局分化：龙头中介扩张，中小中介面临整合压力。

附件：典型城市存量市场扫描

北京

• 成交：全年成交量腰斩，价格走势平稳。
• 区域：朝阳、海淀、丰台成交占比最高，其中朝阳区占比超四分之一。

上海

• 成交：全年成交量下降近六成，价格波动调整。
• 区域：浦东新区成交领先，占比17.72%。

广州

• 成交：先涨后跌，价格涨至新高。
• 区域：番禺、增城成交领先，番禺占比超两成。

深圳

• 成交：全年成交量下降超三成，价格稳中微涨。
• 区域：龙岗区成交占比最高，达25.04%。

天津

• 成交：全年成交量下降近五成，价格低于前值。
• 区域：滨海新区表现活跃，占比30.13%。

南京

• 成交：全年成交量萎缩超过四成，价格稳步上扬。
• 区域：江宁、鼓楼、浦口成交集中，江宁占比25.23%。

杭州

• 成交：成交量递减，价格上行。
• 区域：主城区占比超五成，余杭区表现活跃。

附录：省级租赁政策

• 云南：鼓励住房租赁企业发展，探索租赁业税收共建模式。
• 辽宁：出台四年滚动计划，启动国有住房租赁企业试点。
• 山东：鼓励住房租赁企业盘活闲置住房，支持开发商自持新建住宅用于租赁。
• 浙江：确定省级试点城市，设定租赁住房占比最低要求。