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物流地产市场季度报告总结（2023年第一季度）

前言

• 报告基于物联云仓平台实时数据，汇总分析中国主要城市群的高标准仓储设施市场表现，预测发展趋势，为投资决策提供参考。数据来源为中国仓储与配送协会指导下的物联云仓数字研究院。

一、宏观市场概况

1. 经济指标：

   • 国内生产总值284万亿元，同比增长45%，环比增长22%。
   • 服务业增长迅速，第三产业增加值165万亿元，同比增长54%。
   • 社会消费品零售总额114万亿元，同比增长58%。
   • 采购经理指数（PMI）持续高于50%，制造业需求逐步释放。
   • 仓储指数2月回升至563%，3月保持在荣枯线以上，物流行业呈现恢复态势。

2. 快递量与GDP对比：

   • 重点城市群快递量普遍增长，其中湖南增速达34%。
   • 成渝、长三角等城市群GDP增速表现强劲。

二、重点城市群分析

1. 成渝城市群：

• 空置率&租金：
  空置率15.29%，环比上升0.63个百分点；租金2453元/㎡/月，环比下降0.45%。
• 净吸纳量：39万㎡，重庆表现较好。
• 市场动态：
  • 成都：新能源汽车行业快速发展，仓储需求上升。
  • 重庆：部分快递企业将外租赁面积转为自建项目，市场租赁表现平稳。
  • 汽车产业链完善：两地汽车产量占全国超10%，新能源汽车渗透率提升推动仓储需求。

2. 京津冀城市群：

• 空置率&租金：
  空置率31.95%，环比上升3.13个百分点；租金3499元/㎡/月，环比下降4.95%。
• 净吸纳量：-371万㎡，天津和廊坊市场承压。
• 市场动态：
  • 北京仓储市场长期供不应求，年需求缺口庞大。
  • 廊坊作为承接北京外溢需求的核心区域，新增供应量将推高空置率。
  • 区域发展不平衡，北京高端仓储需求旺盛，环京地区议价空间较大。

3. 长江中游城市群：

• 空置率&租金：
  空置率22.35%，环比小幅下降0.7个百分点；租金2344元/㎡/月，环比下降1.24%。
• 净吸纳量：246万㎡，武汉、南昌表现较好。
• 市场动态：
  • 武汉仓储市场政策支持力度大，目标2025年高标仓总量达700万平方米。
  • 长沙、南昌市产业集群完善，消费市场有待进一步复苏。

4. 长三角城市群：

• 空置率&租金：
  空置率18.68%，环比上升0.97个百分点；租金3701元/㎡/月，环比小幅上升0.26%。
• 净吸纳量：844万㎡，上海、宁波、杭州市场活跃。
• 市场动态：
  • 上海及周边地区供地趋紧，仓储需求旺盛。
  • 电商与跨境电商成为新增需求主力，直播电商增长加速。

5. 珠三角城市群：

• 空置率&租金：
  空置率10.32%，环比上升0.12个百分点；租金4191元/㎡/月，环比下降0.9%。
• 净吸纳量：782万㎡，佛山表现突出。
• 市场动态：
  • 珠三角产业转型升级，跨境电商成为仓储新需求主力。
  • 深圳、佛山进出口额增长显著，但广州、惠州市场租金压力较大。

三、新增供应与租赁趋势

• 新增供应热力图：

  • 总量268万平方米，80%集中在长三角与珠三角城市群。
  • 成渝、京津冀新增供应增长但市场需求弱。

• 净吸纳量分布：

  • 长三角与珠三角共贡献密集租赁需求，合计净吸纳量占比超74%。
  • 京津冀、成渝市场去化承压。

四、未来发展趋势

• 短期趋势：

  • 随着消费回暖，仓储需求普遍回升，但不同区域供需分化显著。
  • 租金整体持平或小幅波动，部分区域承压。

• 长期潜力：

  • 成渝、长三角在汽车与新能源产业链仓储需求方面具有较大上升空间。
  • 跨境电商与直播电商将成为仓储市场新增长点。

五、方法论与数据说明

• 数据来源：国家统计局、物联云仓平台一手数据，租金、空置率等关键指标覆盖230+城市，仓储资源超39亿㎡。
• 免责声明：数据仅供参考，实时性以平台更新为准。