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2023年西南区域物流地产市场报告总结

核心内容概览

西南区域作为中国“西部大开发战略”的重要组成部分，涵盖四川、重庆、贵州、云南、西藏等省市，形成以成渝、滇中、黔中城市群为核心的经济发展带。2023年前三季度，该区域经济总量占全国的11.43%，社会消费品零售额占全国的12.42%，公路货运量占全国的13.44%，第三产业占比达53.42%，显示出较强的经济活力和物流需求。

主要观点

1. 市场规模与分布

• 物流地产总面积：2023年西南区域物流地产面积超过1698.9万平方米，占全国物流地产总面积的11.36%。
• 新增面积：四季度新增面积为4.0万平方米。
• 租金变化：2023年四季度西南区域平均租金为23.21元/平方米·月，环比下降1.71%。
• 空置率变化：四季度西南区域空置率上升至16.26%，环比上升0.73%。

2. 重点城市表现

• 成都：物流地产面积分布广泛，是西南区域的核心市场之一。
• 重庆：作为重要物流枢纽，市场活跃度高，但租金和空置率均出现下降。
• 贵阳：物流地产面积分布主要集中在≥150万m³和100-150万m³区间，租金和空置率均有下降。
• 昆明：物流地产面积分布广泛，租金和空置率均呈上升趋势。
• 拉萨：作为西南区域的重要城市，物流地产市场发展相对滞后。

3. 行业租赁情况

• 主要租户行业：社区电商、零食量贩、快消品、医药、生活必须品、新能源汽车等。
• 行业影响：医药行业新规对不合规仓库提出调整要求，新能源汽车存放暂无明确标准，存在一定风险。

4. 物流地产市场展望

• 存量主导：主流物流地产商表示，重点城市布局基本完成，后续将减少新项目投资，以存量项目建设运营为主。
• 租金趋势：受国际形势和国内经济影响，市场需求萎缩，租金整体呈下降趋势，部分城市如昆明、重庆下降明显。
• 空置率高位：由于租户缩减面积以优化成本，空置率预计将在高位徘徊。

关键信息

• 国家物流枢纽布局：西南区域共布局24个国家物流枢纽，其中7个为陆港型，6个为商贸服务型，5个为空港型，4个为生产服务型，2个为港口型。
• 四川主导地位：四川GDP占西南区域总量的41.58%，社会消费品零售额占44.58%，是西南区域物流地产的主要运力来源。
• 市场趋势：整体市场面临租金下降、空置率上升的压力，行业竞争加剧，同质化严重。

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• 报告作者：李小芳，规划研究高级经理，邮箱：lixiaofang@50yc.com。

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