2023年第三季度物流地产市场报告-物联云仓

2023年第三季度物流地产市场报告总结

核心内容

2023年第三季度物流地产市场整体承压，主要表现为高标仓租金持续下滑，空置率不断上升。尽管经济在疫情解封后有所恢复，但恢复速度低于预期，叠加外部经济环境恶化，导致内需不足和市场情绪悲观，进一步加剧了高标仓市场的压力。

主要观点

• 经济恢复缓慢：疫情后中国经济恢复不达预期，消费和投资均疲软，对高标仓市场需求形成负反馈。
• 全球经济增长放缓：全球制造业PMI持续处于收缩区间，影响中国出口，加重了经济下行压力。
• 市场情绪悲观：花旗经济意外指数和社融存量同比增速持续走低，显示出市场信心不足，制约了经济复苏。
• 区域市场分化：京津冀、长三角、珠三角及成渝城市群高标仓市场表现分化，其中京津冀和长三角压力较大，珠三角和成渝相对稳健。
• 新增供应集中：本季度新增高标仓供应主要集中在长三角和京津冀，后续消化压力较大。
• 政策支持增强：自8月中旬起，稳增长政策力度加大，包括货币政策、财政政策和地产政策，推动经济边际改善。
• 未来展望：中国经济已进入筑底阶段，短期内复苏仍面临挑战，但市场情绪有望逐步改善，高标仓市场需求可能逐步恢复。

关键信息

1. 市场表现

• 租金与空置率：全国高标仓租金继续下滑，空置率走高。
• 区域分化：
  • 京津冀：下行压力最大，主要因经济受疫情影响严重。
  • 长三角：次之，但经济相对稳定。
  • 珠三角：受电商快递推动，市场相对强势。
  • 成渝：压力较小，市场较为稳健。

2. 数据来源

• 数据来源于国家及各地统计局、专业机构及物联云仓平台内部数据。
• 部分数据更新至2023年二季度或八月，未包含完整三季度数据。

3. 宏观经济背景

• 内需不足：消费和投资疲软，经济恢复缓慢。
• 外需承压：全球制造业PMI下滑，影响中国出口。
• 政策支持：8月中旬以来，稳增长政策全面发力，包括下调利率、税费优惠、优化住房贷款政策等。

4. 新增供应情况

• 新增供应分布：本季度新增供应集中在长三角（47%）和京津冀（42% + 33%）。
• 供应趋势：2023年Q1-Q3新增供应较2022年Q4大幅缩减，稳定在250-300万m²区间。

5. 未来展望

• 经济改善迹象：PPI和CPI指数改善，PMI指数回升，显示经济出现边际改善。
• 政策预期：更多稳增长政策有望在Q4加快落地，推动经济持续恢复。
• 市场缓解：随着经济复苏，高标仓市场需求有望逐步改善，但需关注新增供应是否持续稳定。

结论

未来虽仍有挑战，但经济最困难的时刻已过去，现在不应该再继续悲观。随着稳增长政策的实施，经济恢复进程有望加快，高标仓市场供需关系也将逐步改善。然而，新增供应情况仍需密切关注，以避免市场继续承压。

关键地区分析

京津冀地区

• 经济表现：受疫情影响最大，GDP增长乏力。
• 新增供应：廊坊市和天津市为主要新增供应城市。
• 市场压力：高标仓市场下行压力较大。

长三角地区

• 经济表现：江苏、浙江全年经济增长较为稳定。
• 新增供应：主要集中在苏州市。
• 市场压力：虽受疫情影响，但相对京津冀压力较小。

珠三角地区

• 经济表现：电商快递活跃，市场需求相对稳定。
• 新增供应：主要集中在惠州市和中山市。
• 市场压力：相对较小，市场较为稳健。

成渝地区

• 经济表现：经济相对稳定，市场压力较小。
• 新增供应：主要集中在眉山市和重庆市。
• 市场压力：整体较轻。

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