2025年西南区域物流地产市场报告-物联云仓_27页_4mb

西南地区非保税高标仓市场分析（2025年第1季度）

区域市场概况

🌍 政策导向：物流降本增效、绿色物流、多式联运成为交通运输部等地方政府规划重点。成都、重庆、云南、贵州等地政府在2025年政府工作报告中提出物流枢纽建设、数字化平台搭建、降本方案制定、提升“公转铁”效率等措施。

📊 市场规模：截至2025年3月，西南五省市（四川、重庆、云南、贵州、西藏）非保税高标仓总面积为1893.3万平方米，环比上季度-5.27%。其中，四川（933.5万㎡/49.22%）和重庆（597.0万㎡/31.53%）构成双核市场，合计占比超七成。新增供应10.8万㎡，同比缩减50%。

💰 租金动态：平均有效租金18.58元/㎡/月，同比增长率区间为-16.19%至-3.24%，持续处于下行周期。四川市场抗周期性强，租金及空置率维持在低位（租金20.1元/㎡/月，空置率8.03%）；重庆市场呈现价格敏感型特征，随租金下降空置率上升（空置率10.38%）。

🏭 区域结构：高标仓呈现省会城市中心化分布，成渝两地存量集中；云贵地区仓储用地交易活跃，云南、贵州仓储业用地占比超50%。

核心城市分析

• 成都：

  • 市场主导：普洛斯占比20.25%，仓库平均有效租金20.1元/㎡/月，空置率8.30%。
  • 租户构成：三方物流（43.75%）、电商（25%）、快递快运各半；需求稳定。

• 重庆：

  • 市场主导：普洛斯占比19.32%，仓库平均有效租金16.42元/㎡/月，空置率10.38%。
  • 租户构成：三方物流（62.77%）、制造业（15.58%）、零售批发（11.26%）；价格敏感度高。

• 贵阳：

  • 市场主导：京东产发占比27.30%，仓库平均有效租金18.13元/㎡/月，空置率6.91%。
  • 支付意愿较强，仓储投资需求增长明显。

• 昆明：

  • 市场主导：万纬、普洛斯合计占比51.36%，仓库平均有效租金19.23元/㎡/月，空置率11.88%。
  • 成本结构偏高，市场租金重估需求显著。

供给与需求分析

📈 预计新增供应：2025-2026年，西南地区新增供应约189.4万㎡，其中70%集中于四川。成渝两地工矿仓储用地供应下降（同比减45.83%、27.43%），云南、贵州地区仓储用地供应小幅增长。

📦 需求背景：

• 货运量：四川、贵州货运量持续增长，促进仓储需求升级。
• 电商经济：西南电商企业数量年增速超50%，实物型网络零售额年复合增长18.4%，农产品电商需求上升，推动高标仓专业化、智能化发展。

⚙️ 价格与策略：租户对价格敏感，出租方偏好长租客户与大体量使用者；2025年租金下行趋势将延续，建议优化服务差异化与非标仓配套。

市场观点总结

• 政策机遇：全局限于降本增效，成渝双城主导数字化转型，绿色物流与多式联运成为重点。
• 区域分化：四川市场稳健抗周期，重庆市场价格敏感，云贵边缘城市表现分化，供需缺口扩大风险显现。
• 趋势判断：短期供増需稳，建议关注川渝智能化升级窗口，云贵仓储用地交易活跃或带来机会，持续布局电商、冷链物流产品线以应对结构性机会。