20141205-申万宏源研究_香港_-销售数据点评-销量持续稳步复苏_房价跌幅进一步收窄_15页_799kb

中国房地产行业分析总结

核心内容

2014年11月，中国房地产市场表现出持续复苏的迹象，销售量和价格均出现积极变化。分析师Kris Li在报告中指出，尽管行业整体仍面临挑战，但政府的持续支持和货币政策的宽松对市场产生了积极影响。

主要观点

1. 销售量稳步回升

• 2014年11月，监测的20个主要城市新房销售量环比增长9%，这是自7月以来的连续第五个月增长。
• 与去年同期相比，11月新房销售量同比增长7%，而全年累计销售量同比跌幅从15%收窄至13%。
• 政府采取了一系列措施，包括取消限购、放松首套房贷认定标准、鼓励按揭贷款及降息，这些政策推动了销售量的回升。

2. 房价跌幅收窄

• 11月，搜房百城房屋均价环比下跌0.38%，为连续第二个月跌幅收窄。
• 前十大一二线城市房价环比微增0.07%，其中上海、深圳、南京和天津的房价出现反弹，而重庆、武汉、杭州和广州仍面临价格压力。

3. 市场预期改善

• 购房者对房价止跌转升的预期增强，成为推动购买决策的重要因素。
• 尽管有报告指出2015年可能会有约4000亿元资金从房地产流入股市，但分析师认为该金额仅占房地产交易总额的5%，不会对市场造成重大影响。

4. 股市表现

• 自2014年11月22日央行宣布降息以来，大中型中资港股地产股平均上涨13%，而恒生国企指数上涨约8%。
• 虽然涨幅略低于预期，但分析师认为房地产板块仍将是市场轮动的重要对象。

5. 行业评级与投资建议

• 维持对房地产行业的“超配”（Overweight）评级。
• 建议投资者关注治理良好、基本面稳健的公司，如远洋地产（3377HK，买入）、融创（1918HK，买入）、中海外（688HK，增持）和龙湖（960HK，增持）。

关键信息

• 政策支持：政府持续出台支持性政策，如取消限购、放宽首套房贷标准、鼓励按揭贷款及降息，这些措施对销售和价格均有积极作用。
• 市场复苏迹象：销售量和价格均出现复苏，尤其是前十大一二线城市。
• 资金流动预期：虽然有资金从房地产市场流入股市的预期，但分析师认为其影响有限。
• 估值与表现：中资港股地产股估值较低，但表现优于恒生国企指数。
• 行业前景：分析师对房地产行业的基本面复苏保持乐观，认为进一步的货币政策宽松将为行业提供新的催化剂。

数据图表与表格

图表说明

• 图1：2014年11月20城新房销售量（单位：千平方米）
• 图2：利率变化
• 图3：房地产政策与价格时间线
• 图4：20城每日平均新房成交量
• 图5：搜房百城房价指数（2012年1月至2014年11月）
• 图6：房价同比变化
• 图7：前十大城市新房均价（2012年1月至2014年11月）
• 图8：前十大城市新房均价同比变化（2012年1月至2014年11月）

表格数据（部分）

• 2014年11月销售量：北京24千平方米，上海32千平方米，深圳5千平方米，广州17千平方米，南京11千平方米，杭州12千平方米，天津15千平方米，重庆50千平方米，成都18千平方米，武汉32千平方米，苏州21千平方米，无锡12千平方米，宁波7千平方米，青岛4千平方米，厦门3千平方米，福州14千平方米，长沙16千平方米，长春13千平方米，昆明14千平方米，南宁8千平方米，总计345千平方米。
• 2014年11月房价：百城均价为每平方米10589元，前十大城市均价为每平方米18946元。

结论

综上所述，尽管房地产市场仍面临一定压力，但销售量和价格的持续复苏表明行业基本面正在改善。分析师认为，随着更多政策支持和货币政策宽松，房地产板块有望在未来获得更多的市场关注。建议投资者关注治理良好、基本面稳健的地产公司。