深度报告-20210208-兴业证券-金地集团-600383.SH-金地集团动态报告_稳定业务临界点_19页

金地集团证券研究报告总结

核心内容概览

本报告分析了金地集团（600383）的财务状况、拿地与销售情况、稳定现金流业务进展及公司治理结构。报告指出金地集团具备较强的财务实力和市场竞争力，投资建议为“买入”，并提示了潜在风险。

主要观点

融资优势显著

• 三道红线均达标：截至2020年三季度末，扣除预收账款的资产负债率为69.9%，净负债率为67%，现金短债比为1.09。
• 融资成本低：截至2020年半年报，债务融资加权平均成本为4.86%，较2019年下降，处于行业较低水平。
• 债务结构合理：长期负债占全部有息负债比重为58.44%，财务结构稳健。

拿地力度高，土地储备充足

• 2017年以来，公司拿地力度持续较高，拿地金额分别为1000亿、1000亿、1200亿、1364亿，拿地力度分别为71%、62%、57%、56%。
• 土地储备丰富：截至2020年半年报，总土地储备约5866万方，权益面积3010万方，权益比例为51%。
• 布局以一二线城市为主，同时适当下沉三四线城市。2020年拿地金额中，一二线城市占比71%，三四线城市占比29%。
• 长三角地区拿地占比显著，2020年拿地金额占比40%，2019年为50%。

销售较快增长

• 2020年销售金额达2426.8亿元，同比增长15.23%，最近五年销售金额复合增速为32%。
• 长三角优质土储布局和灵活调度供货策略是销售增长的主要原因，上半年销售金额中，长三角占比达57%。
• 销售恢复较快，4月以来销售快速回升，受益于长三角城市基本面韧性。

稳定现金流业务临界点

• 金地物业：线下合约面积达3亿平米，在管面积1.63亿平米，过去五年复合增速为43%。2019年物业管理收入27.7亿元，同比增长42%；2020年上半年同比增长56%。客户满意度连续多年蝉联全国第一，达99%。
• 线上服务面积：超3亿平米，与线下不重合，得益于科技投入和高满意度。
• 商业地产与产业地产：金地商置运营和在建商业综合体项目29个，总建筑面积近280万平方米。产业地产项目20个，总建筑面积超230万平方米，布局全球产业高地。
• 代建业务：管理服务项目超60个，累计开发管理面积超1000万平米，业务模式清晰，未来发展空间巨大。

治理结构稳定，管理团队专业

• 两大险资（生命人寿、大家人寿）合计持股比例超过50%，持股稳定，公司无实际控制人。
• 核心管理团队经验丰富，平均任职时间超过10年，具备较强的地产资源整合能力和市场洞察力。

高分红比例

• 2015年以来，公司现金分红率保持在30%-35%之间。2019年现金分红比例为30.02%，每股分红0.67元，股息率为5.8%。

关键信息

• 市场数据：2021年2月5日收盘价为11.54元，总股本4514.58百万股，总市值52098.29百万元，每股净资产11.65元。
• 财务预测：调整后的2020-2021年每股收益分别为2.33元和2.44元，对应PE分别为5.0倍和4.7倍，维持“买入”评级。
• 风险提示：
  • 按揭政策大幅收紧
  • 核心城市调控超预期严格
  • 地产融资进一步收紧

结构与数据概览

财务指标（2019-2022E）

财务比率

总结

金地集团在融资、拿地、销售和稳定现金流业务方面均表现出较强的竞争力。公司三道红线达标，融资优势显著；拿地力度高，土地储备充足，重点布局一二线城市和长三角区域；销售增长较快，受益于优质土储和灵活推盘策略；金地物业、商业地产、产业地产及代建业务逐步进入稳定现金流阶段，未来增长潜力大。公司治理结构稳定，管理团队经验丰富，分红比例较高，具备较强的市场吸引力。整体来看，金地集团估值有较大提升空间，投资建议为“买入”。