20210307-华泰证券-房地产行业周报（第九周）_16页_1mb

行业周报（第九周）总结

核心内容

2021年2月，中国房地产市场呈现出“小阳春”行情提前启动的趋势，百强房企单月销售金额环比下降12.1%，但同比增长194.8%。1-2月累计销售金额同比增长113.4%，增速较1月上升42.7个百分点。行业销售利润率已筑底，2021年有望边际改善。同时，政府工作报告强调完善新型城镇化战略和住房保障体系，推动行业向持续健康发展转型。

主要观点

1. 行业基本面：

   • 房地产开发板块和房地产服务板块在上周均出现下跌，其中物业管理子板块跌幅最大，达4.14%。
   • 2021年2月，66城新房销售面积同比上升353%，二手房成交面积同比上升365%，显示市场热度持续。
   • 融360数据显示，2月全国首套房和二套房平均房贷利率首次出现上升，为2019年12月以来首次。

2. 政策导向：

   • 政府工作报告明确指出，2021年重点工作聚焦住房保障，提出增加保障性租赁住房与共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。
   • 各城市出台多项政策，包括限购、限贷、限价、土地供应调整、人才政策等，旨在稳定市场预期，抑制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。

3. 市场趋势：

   • 房企销售表现分化，部分房企如滨江集团、招商蛇口等在2月实现销售大幅增长，而部分房企如华夏幸福、奥园美谷等则面临较大跌幅。
   • “三道红线”、贷款集中度、土地供应两集中等长效机制的实施，将重塑行业竞争格局，推动市场从追求爆发转向可持续发展。

关键信息

重点公司及动态

• 重点推荐：

  • 万科A、金地集团：财务报表健康，具备融资优势，多元化布局良好。
  • 中交地产、华发股份：杠杆较高但有望改善，土地储备或周转能力强。
  • 招商积余、新大正：顺应存量资产价值重估趋势，具备发展优势。

• 公司动态：

  • 万科A、金地集团、中交地产、华发股份、招商积余、新大正等公司发布多项公告，涉及销售、拿地、财务、人事调整等，显示公司积极应对市场变化，推动业务发展。

政策红黑榜

• 政策变化：
  • 东莞、济南、石家庄、上海、无锡、深圳等城市出台收紧或调整政策，包括限购、限贷、限价、土地供应、人才补贴等。
  • 全国层面强调“房住不炒”基调，提出发展保障性租赁住房，加大土地、财税、金融支持力度。

成交情况

• 新房销售：

  • 2021年2月，66城新房销售面积同比上升353%，其中一线、二线、三线分别上升310%、313%、403%。
  • 1-2月累计新房销售面积同比上升122%，其中一线、二线、三线分别上升182%、97%、132%。

• 二手房成交：

  • 2021年2月，20城二手房成交面积同比上升365%，其中一线、二线、三线分别上升208%、495%、459%。
  • 1-2月累计二手房成交面积同比上升113%，其中一线、二线、三线分别上升99%、100%、168%。

土地市场

• 土地供应与成交：

  • 2月百城住宅类土地供应建面同比上升3%，成交建面同比下降31%，但成交楼面价同比上涨43%。
  • 一线、二线、三线土地成交楼面价分别上涨46%、21%、24%。

• 溢价率：

  • 2月百城住宅类土地溢价率为18%，环比上升6.2个百分点，其中一线、二线、三线溢价率分别为0%、17%、44%。

结构总结

行业动态

• 销售情况：

  • 2021年2月百强房企单月销售金额环比下降12.1%，同比增长194.8%。
  • 1-2月累计销售金额同比增长113.4%，增速较1月上升42.7个百分点。

• 市场预期：

  • 2021年政府工作报告强调完善住房保障体系，推动行业向持续健康发展转型。
  • 行业销售利润率已筑底，2021年有望边际改善。

政策变化

• 调控政策：

  • 多个城市收紧限购、限贷、限价政策，如东莞、济南、上海、杭州等。
  • 政府工作报告明确住房保障方向，推动发展保障性租赁住房。

• 融资与贷款：

  • “三道红线”、贷款集中度、土地供应两集中等长效机制逐步实施，影响房企融资能力。

公司表现

• 重点公司推荐：

  • 万科A、金地集团、中交地产、华发股份、招商积余、新大正等公司被重点推荐，因其财务健康、土地储备或销售增长潜力。

• 公司动态：

  • 各公司发布多项公告，涉及销售、拿地、人事调整、财务变动等，显示市场活跃度与企业动态。

数据与图表

• 销售与成交：

  • 提供66城和20城新房、二手房成交面积同比增速数据，显示市场热度。

• 土地市场：

  • 提供百城住宅类土地供应、成交面积及楼面价同比增速数据，分析市场供需关系。

• 库存与推盘：

  • 34城库存面积四周滚动环比下降1%，同比上升16%。
  • 31城推盘面积四周滚动环比下降50%，但同比上升407%。

风险提示

• 行业风险：疫情、政策调控、行业基本面下行、部分房企经营风险。

结论

2021年房地产行业在政策调控和市场基本面变化下，呈现出销售高增长、政策收紧、房企分化等特征。政府工作报告强调住房保障，推动行业向可持续发展转型，重点房企有望受益于政策支持和市场调整。行业将从追求爆发增长转向稳健发展，优质房企估值重塑机遇显现。