20240818-开源证券-房地产行业周报_二手房成交同比增长_上海土地出让新设_双高双竞__14页_1mb

房地产行业周报分析总结

核心观点总结

一、核心观点

本周房地产市场核心观点如下：

• 二手房成交同比温和增长，上海土地新政推出“双高双竞”，标志着政策端进入边际放松通道。
• 坎坷的市场信心尚未完全恢复，但多项政策组合拳显示长期宽松态度。
• 超大特大城市稳步推动城市更新，后续逆周期调节有望加快，板块投资机会持久。

二、关键数据与市场动态

1. 政策端

• 国家统计局最新数据：1-7月商品房销售面积同比-186%，销售金额同比-243%，商品住宅价格同比降幅扩大但一线城市二手住房价格降幅明显收窄。
• 地方政策密集落地：
  • 上海：实施“双高双竞”土地出让制，提高城市住房用地质量。
  • 成都：推出“以旧换新”政策，并调整住房公积金贷款额度至最高90万元。
  • 多地出台公积金贷款额度上调、取消地籍限制、取消房价备案等措施。

2. 市场端

• 新房市场：68大中城市商品房成交同比下降33%，环比5%，各线城市成交普遍疲软。
• 二手房市场：20个城市二手房成交同比增长3%，一线城市表现略好于全国。
• 土地市场：百城土地成交面积同比下降2%，溢价率环比下降，杭州、武汉等城市土地拍出“2溢价1底价”结果，控价调控初见成效。

3. 融资端

• 信用债累计发行规模同比下降11%，虽然单周降幅扩大34%，但环比增幅99%，显示融资环境逐步修复。
• 政策端推动融资协调机制落地，广东已有300个项目获得贷款支持。

三、投资建议

分析师维持房地产行业“看好”评级：

• 首批土壤端政策细则已落地，政策边际进一步趋松。
• 投资机会集中在稳健型城市升级、土地或融资改善、部分龙头房企估值修复板块。

风险提示

• 市场信心恢复严重不及预期。
• 政策效果未能持续扩散至三四线城市。
• 房企信用风险局部爆发。

总结备注

• 核心逻辑：政策松绑与局部市场回暖形成鲜明对比。
• 看点：一线城市二手房成交异动、土地政策创新、融资端结构在优化。
• 市场情绪：悲观预期逐步被修正，但尚未脱离低位震荡格局。